Кассационная жалоба по делу о признании права собственности на квартиру

В судебную коллегию по гражданским
делам Омского областного суда

Истец: Б.,
Омская область, р.п. ____, ул. ____, дом __, кв. __

Ответчик: Р.,
Омская область, р.п. ____, ул. ____, дом __, кв. __

Истца Б. по делу № ___

Кассационная жалоба

Истец Б. обратилась в Любинский суд Омской области с иском к Р. о признании его утратившим право пользования жилым помещением, расположенном по адресу: Омская область, ____, р.п. ____, ул. ____, д. __. Ответчик заявил встречные исковые требования о признании за ним права собственности на ½ доли в праве собственности на вышеуказанное жилое помещение.

• Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований истца, удовлетворены требования ответчика, за последним признано право собственности на ½ доли в спорном жилом помещении.
• С решением суда не согласны по следующим основаниям.
• 1. Не доказаны установленные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела;

2. При вынесении решения допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

1.

Так, в частности, удовлетворяя встречный иск ответчика, суд руководствовался нормой статьи 37 СК РФ согласно которой, имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

По смыслу данной нормы права, при признании имущества каждого из супругов их совместной собственностью определяющим является соотношение реальной стоимости имущества до и после производства упомянутых вложений, поскольку конкретное определение значительного увеличения стоимости имущества в законе отсутствует.

Однако мотивировка решения в этой части сводится к увеличению «свойств» и площади спорной квартиры, но не к стоимости. Суд не принял во внимание, что увеличение «количества» (увеличение площади) не всегда прямо пропорционально увеличению качества, а отсюда — и стоимости имущества. Как указывалось в «Обзоре практики» ВС РФ, в этом случае надлежит

«определить стоимость имущества до произведенных в него вложений и после произведенных вложений. Выяснение этих обстоятельств дало бы возможность определить, как это требуется по п. 2 ст.

256 ГК РФ, значительно или нет увеличилась стоимость этого имущества вследствие произведенных вложений» (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2003 года, утвержден Постановлением Президиума ВС РФ от 16 июля 2003 года).

По другому делу ВС РФ отмечал:

«В результате произведенного ремонта стоимость дома возросла на 40%. Исходя из этого суд правомерно признал часть стоимости дома, соответствующую по стоимости произведенным улучшениям, совместным имуществом супругов Д.Н. и Д.

Е. Поскольку при разделе имущества супругов их доли признаются равными, суд обоснованно признал за Д.Е. право собственности на одну пятую указанного жилого дома» (Определение ВС РФ от 10 ноября 1998 года, дело № 49-Г98-19).

Президиум Московского областного суда указывал следующее:

«Исходя из требований указанного закона (ст.

37 СК РФ), суду следовало определить, какое имущество принадлежало ответчику до брака, какие были произведены работы по реконструкции дома, переоборудование, увеличившее стоимость личного имущества ответчика, и в зависимости от этого определить доли сторон в праве собственности на имущество» (Президиум Московского областного суда, Постановление от 20 октября 2004 г. N 649)

По другому делу Московский областной суд пришел к следующим выводам:

«Как усматривается из материалов дела, А. и А.Д. состояли в браке с … В 1960 г. А.Д. было разрешено капитально отремонтировать часть дома с изменением габаритов и заменой стенового материала. Законченная строительством кирпичная часть дома принята в эксплуатацию.

По данным БТИ деревянная часть составила 33/100, а возведенная кирпичная — 67/100. Таким образом кирпичная часть дома, возведенная в период брака, является совместно нажитым имуществом..» (Президиум Московского областного суда, Постановление от 24 ноября 2004 г.

N 762, Дело N 44-657/04).

Полагаем, что, даже если исходить из того, что стоимость спорного дома возросла, например, на 50%, то доля Ответчика должна была бы составить ¼ , а не ½ доли в праве собственности.

Та же позиция озвучивалась ВС РФ и до вступления в силу ГК РФ: «Супруг, принявший участие в капитальном ремонте дома, принадлежащего другому супругу, вправе претендовать на признание общей собственностью лишь той части дома, которая соответствует по стоимости произведенным улучшениям, и поэтому не может требовать раздела всего дома в равных долях» (Бюллетень ВС РСФСР. 1991. N 11).

Однако, суд в обоснование выводов о значительном увеличении стоимости спорной квартиры сослался на «заключение судебно-строительной экспертизы», которая была поручена не судебно-экспертному учреждению, как предлагал истец, а по непонятным причинам оценщику, не имеющему необходимых и достаточных познаний в данной области. Так, в «экспертном заключении»сделан следующий вывод:

Кассационная жалоба на решение суда о признании общей собственностью квартиры

Решением федерального суда удовлетворенны исковые требования истца к ответчику о признании общей собственностью квартиры. С указанным решением ответчик не согласен, считает его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Ответчик просит суд отменить решение суда и вынести по делу новое решение об отказе в иске истца о признании права собственности на квартиру.

• В Судебную коллегию по гражданским делам ВС РД
• ______________________прож. __________________________
• адвоката КА «_________» __________________________________________
• .
• Кассационная жалоба
• на решение суда

Решением __________ федерального суда г. __________ от _________ г.

удовлетворены исковые требования ___________________ к _______________ о признании общей собственностью квартиры № ___, расположенной по адресу: ______________________________С указанным решением мы не согласны, считаем его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене по следующим основаниям:Удовлетворяя требования _____________ о признании права собственности на ½ квартиры , суд исходил из факта производства в спорной квартире истицей за свой счет ремонта. (в части требований о признании права собственности на квартиру из-за вложений ею средств в приобретение в квартиры истица в ходе прений отказалась.В обоснование своих выводов суд сослался на свидетельские показания близких родственников ________________, заинтересованных в исходе дела лиц, которые давали показания в суде со слов _____________.Суд не учел, что в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено закономСвидетельские показания, на основании которых суд установил, что в отличие от ______________ , _____________ вложила в капитальный ремонт не только деньги, но и личный труд, не отвечают требованиям допустимости._____________, доказывающая факт вложения личных средств в производство ремонта, при том, что состояла в зарегистрированном браке с _____________, должна была суду представить доказательства, бесспорно свидетельствующие о вложении ею в ремонт квартиры личных средств. На указанные нарушенные, допущенные ранее при рассмотрении дела судом первой инстанции было обращено внимание Судебной коллегией в своем определении от ____________ г.Однако, вопреки требованиям ст. 369 ГПК РФ, по смыслу которой указания кассационной инстанции обязательны для судов, вновь рассматривающего дело, суд не выполнил указания вышестоящей инстанции.Более того, суд посчитал установленным, что ______________ не отрицалось нахождение в фактических брачных отношениях с _____________ и совместное проживание по адресу. ______________________________. с _____ г.

__________ никогда говорил о том, что он с _____ г. находился в фактических брачных отношениях с истицей, и проживал с ней по ул. ___________. ________ не могла проживать с ___________ в квартире № __ по ул. ________________, поскольку она до _____ была прописана и проживала по ул. ____________ г. _________, а с ________________ в тот период проживала его мать.

1Несостоятельным является вывод суда о том, что в спорной квартире истицей за счет личных средств были произведен капитальный ремонт, который увеличил стоимость квартиры на ___ процента(расчет суда, а не эксперта).Указанный вывод суда является ошибочным и опровергается материалами дела.Согласно заключения судебного эксперта № ____ __________ г.

стоимость строительных, ремонтно-строительных работ и материалов по капитальному ремонту квартиры составляет __________ р., а рыночная стоимость до ремонта составляла ________, а после ________ р.

При этом, согласно указанного заключения не рыночная стоимость квартиры, а стоимость строительных работ и материалов, потраченных на капитальный ремонт относительно стоимости квартиры до производства ремонта квартиры составляет ____ процент.Стоимость квартиры с учетом произведенных вложений в квартиру в сумме ___ тыс. р.

( исходя из выводов дополнительной экспертизы), поднялась всего лишь на ________ р.Однако, несмотря на это суд по непонятным расчетам пришел к выводу об увеличении стоимости квартиры на ___ процента. Отменяя ранее состоявшее по делу решение суда, кассационная инстанция также обращала внимание суда первой инстанции на неправильное истолкование судом ст.

37 СК РФ, указав, что определяющим моментом при разрешении спора является соотношение реальной стоимости личного имущества до ремонта и после ремонта.Ранее согласно заключения эксперта № _____ от ________ г. стоимость ремонтных работ в спорной квартире была оценена в сумме _____ р., а рыночная стоимость на __________ г. составляла ______ р.

Согласно заключения эксперта № ____ от ___________ г. стоимость строительных и ремонтно-строительных работ в вышеуказанной квартире составила ______ р., а рыночная стоимость составляла ______ р.

Суд отдал предпочтение заключению эксперта № _____ от _________ г, при этом, не привел в решении мотивы по которым, одно доказательство принято в качестве обоснования выводов суда, а заключение эксперта № _____ от _________ г. отвергнуто судом.Между тем, из заключения эксперта № ____ от _________ г.

следует, что спорная квартира подорожала в связи с удорожанием стоимости квартир на вторичном жилье, а не из- за ремонтных работ.Указанное обстоятельство, на которое суд второй инстанции обращал внимание суда при отмене решения, также не принято во внимание судом при новом рассмотрении спора.

Признавая право собственности за истицей исходя из того, что в ремонтные работы ___________ вложены личные средства, суд также сослался на показания свидетеля ___________ — __________, указав, что она также не отрицала факт вложения ______________ своих средств в ремонт.

___________, в суде никогда не давала такие показания, суд исказил ее показания, в связи, с чем нами будут принесены замечания на протокол с/з.Суд не принял во внимание наши доводы о том, что при производстве ремонта стороны состояли в зарегистрированном браке, имели один бюджет, вели общее хозяйство, несли общие расходы и вкладывали свой посыльный труд в производство ремонта, , указав, что ответчик не представил в суд доказательств, подтверждающие , что он рассчитывался с рабочими и т. д.При разрешении спора суд не применил закон, подлежащий применению, а именно, ст. 34 СК РФ, согласно которой, к имуществу нажитому супругами в период брака относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, 2предпринимательской деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения.

Следовательно, необходимости представлять какие-то дополнительные доказательства, в подтверждение того, что я вкладывал деньги в ремонт квартиры, при наличии зарегистрированного брака, не было, и , суд не вправе был признавать денежные средства, вложенные в ремонтные работы личными средствами __________

Необоснованными являются выводы суда в части того, что __________ имела большие доходы, чем ___________ поскольку занималась недвижимостью.В материалов дела имеется трудовая книжка ___________ , из которой следует, что он всю жизнь работал. В _____ г. ему, также как истице, установления инвалидность. С _____ г.

он занимается частным извозом, что также подтверждается соответствующим ?документом, имеющимся в материалах дела.Справка из агентства недвижимости «________», на основании которой суд пришел к выводу о том, что _________ имела большие доходы, чем __________, не отвечает требованиям ст. 60 ГПК РФ. Более того, нами указанная справка была опровергнута входе суда.

(В деле имеется справка того же директора, которую суд оставил без надлежащей оценки.) Следовательно, выводы суда в части того, что __________ имела большие доходы, чем __________ не основаны на материалах дела и являются голословными.

В решении суд пришел к выводу о том, что стоимость квартиры после ремонта увеличилась на ___ процента, что, по мнению суда, является значительным, и при этом, признал право собственности _________ на половину квартиру.

Такой вывод суда нельзя признать обоснованным, поскольку значительное увеличение стоимость квартиры возможно в случае совершения супругами каких-либо значительных переустройств, возведением пристроек, а также дорогостоящего капитального ремонта с заменой конструктивных элементов, перегородок, установлением пластиковых и алюминиевых окон, и дверей из ценных пород дерева, настилом паркетных полов и т. д.Указанный вид работ в спорной квартире, расположенной на 4-м этаже многоквартирного панельного жилого дома отсутствует.Однако несмотря на это, эксперт в своем заключении пришел к выводу о том, что в квартире произведен ремонт , относящийся к разряду капитального и значительно завысил стоимость ремонтных работ.Несмотря на то, что мы в суде заявляли о своем несогласии с выводами заключения эксперта от ___________ г. и просили суд принять за основу выводы первого заключения, суд проигнорировал наши доводы.При этом, хочу обратить внимание на тот факт, что сам по себе факт содействия членов семьи при производстве определенных работ не является основанием для удовлетворения его претензий к собственнику о признании права собственности на часть имущества, а всего лишь дает право на возмещение произведенных им затрат. Такие требования могут быть удовлетворены только пи условии. что между сторонами имелась договоренность о создании общей собственности на определенный объект и в этих целях они вкладывали свои средтва и труд в строительство. (Постановление Пленума ВС СССР от 31. 03. 1981 г» О судебной практике по разрешеию спорв, связанных с правом личной собственности на жилой дом»)

Признавая право собственности на ½ долю квартиры за ____________ , суд не учел, что право собственности на спорную квартиру за мной зарегистрировано в БТИ г. ___________, который на момент регистрации моей сделки являлся официальным регистрирующим органом и оно на сегодняшний день никем не оспорено в установленном порядке.

Действующее законодательство не предусматривает двойную регистрацию права собственности на один и тот же объект, без признания правоустанавливающих документов недействительными.

При указанных обстоятельствах, решение суда не отвечает требованиям ст. 196 ГПК РФ и подлежит отмене как незаконное, необоснованное.С учетом изложенного, руководствуясь ст. 361-364 ГПК РФ Прошу:

1. Решение суда отменить и вынести по делу новое решение об отказе в иске _______________ о признании права собственности на квартиру, поскольку обстоятельства, имеющие значение по делу установлены.
2. _______________ г. ______________

Решение Верховного суда: Определение N 78-КГ16-61 от 29.11.2016 Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

• ВЕРХОВНЫЙ СУД
• РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• Дело №78-КГ 16-61

ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 29 ноября 2016 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

Председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С В . и Гетман Е С .

при участии прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ореховой В С к Кондратьевой Л С , Родину В А о признании договоров дарения, купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности

по кассационной жалобе представителя Сугоняко Л.А., действующей в интересах недееспособной Ореховой В С , на решение Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 сентября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского СВ., выслушав прокурора Генеральной прокуратуры РФ Власову ТА., полагавшую, что жалобу следует удовлетворить, объяснения Сугоняко Л.А., действующей в интересах недееспособной Ореховой В.С, и ее представителя Рассохина А.А., поддержавших доводы жалобы,

установила:

Орехова В.С обратилась в суд с иском к Кондратьевой Л.С, Родину В.А. о признании недействительными договора дарения квартиры расположенной по адресу:,

заключенного 17 марта 2014 г. между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С, и договора купли-продажи указанной квартиры заключенного 6 мая 2014 г. между Кондратьевой Л.С. и Родиным В.А., об истребовании указанной квартиры из чужого незаконного владения Родина В.А., о признании за Ореховой В.С. права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований истец указала, что названное жилое помещение принадлежало ей на праве собственности.

С 2011 года Орехова В.С. неоднократно находилась на лечении с заболеваниями, связанными с нарушением мозгового кровообращения и в момент подписания договора дарения квартиры своей сестре Кондратьевой Л.С.

в связи с наличием психического заболевания обусловленного преклонным возрастом и цереброваскулярной болезнью, не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Воля на отчуждение квартиры у Ореховой В.С.

отсутствовала, так как психическое заболевание не позволяло ей правильно формулировать правовые цели.

Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, истица полагала, что договор дарения квартиры от 17 марта 2014 г. является недействительной сделкой.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации просила признать недействительным и договор купли-продажи квартиры от 6 мая 2014 г. в связи с отсутствием у продавца Кондратьевой Л.С. права отчуждать жилое помещение.

Просила также применить положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, истребовать квартиру из чужого незаконного владения настоящего собственника Родина В.А признать за ней право собственности на жилое помещение.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 сентября 2015 г. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 г. решение суда первой инстанции отменено в части, признан недействительным договор дарения квартиры по адресу:,

заключенный между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С. 17 марта 2014 г. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Сугоняко Л.А., действующей в интересах недееспособной Ореховой В.

С, просит отменить решение суда первой инстанции полностью, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 г.

в части отказа в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С В . от 19 октября 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

1. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
2. В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
3. Такие нарушения норм права допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 167, 177, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что Родин В.А.

, покупатель по договору купли-продажи жилого помещения от 6 мая 2014 г., является добросовестным приобретателем, поскольку приобретал квартиру, подаренную Кондратьевой Л.С. сестрой Ореховой В.

С, которая высказывала намерения продать квартиру и проживать вместе с сестрой в городе Бресте.

Кроме того, суд указал, что при приобретении квартиры Родин В.А., не имея специальных познаний в области психиатрии, не мог предположить, что при оформлении договора дарения в пользу своей сестры Кондратьевой Л.С с которой даритель намерена была постоянно проживать, Орехова В.С. не понимала значения своих действий и не могла руководить ими.

Отменяя решение суда в части, суд апелляционной инстанции принимая во внимание заключение судебно-психиатрической экспертизы исходил из того, что на момент заключения договора дарения 17 марта 2014 г. Орехова В С .

не могла понимать значение своих действий и руководить ими, а потому, применив положения части 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал недействительным договор дарения, заключенный 17 марта 2014 г. между Ореховой В.С.

и Кондратьевой Л.С.

Вместе с тем, оставляя без изменения решение суда первой инстанции в остальной части, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том что признание недействительным договора дарения не является основанием для удовлетворения иска Ореховой В.С.

об истребовании имущества у добросовестного приобретателя спорной квартиры Родина А.В., поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено наличие совокупности условий предусмотренных пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что обстоятельства выбытия квартиры из владения Ореховой В.С. помимо ее воли в ходе судебного разбирательства подтверждения не нашли, поскольку сделка совершена с выражением Ореховой В.С.

соответствующего этой сделке волеизъявления, но с пороком воли.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

• Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.
• В силу пункта 1 статьи 171 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
• Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.
• В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (пункт 1).
• Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (пункт 2).
• Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса (пункт 3).
• Таким образом, основание недействительности сделки предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
• Следовательно, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
• Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение, расположенное по адресу:,

принадлежало на праве собственности Ореховой В.С, года рождения.

17 марта 2014 г. Орехова В.С. произвела отчуждение указанной квартиры по договору дарения, заключенному с сестрой Кондратьевой Л.С.

6 мая 2014 г. Кондратьева Л.С. по договору купли-продажи продала квартиру Родину В.А. по цене 1 000 000 рублей. Право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано за Родиным В. А. в установленном законом порядке 24 мая 2014 г.

26 мая 2014 г. Орехова В.С. снята с регистрационного учета по месту жительства по адресу:,

в связи с переменой места жительства в Республику.

Согласно заключению судебно-психиатрической экспертизы от 11 августа 2015 г. на момент заключения договора дарения от 17 марта 2014 г.

и подписания заявления в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о переходе права собственности по состоянию на 17 марта 2014 г. Орехова В.С.

в силу грубого интеллектуально-мнестического снижения (снижение памяти, нарушение внимания, дезориентировка непродуктивность мышления) не могла понимать значения своих действий и руководить ими.

На основании данного заключения суд апелляционной инстанции признал договор дарения от 17 марта 2014 г., заключенный между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С, недействительным на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный вывод никем из участников дела не оспаривается.

Таким образом, установлено, что Орехова В.С. на момент заключения договора дарения и подписания заявления о переходе права собственности была не способна понимать значение своих действий и руководить ими, а значит, заключение данного договора и отчуждение квартиры происходили помимо ее воли.

1. Суд апелляционной инстанции этого не учел и не применил пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к неправильному разрешению дела.
2. Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы невозможно.
3. Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
4. определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 г. в части оставления без изменения решения Невского районного суда г. Санкт Петербурга от 25 сентября 2015 г. по требованиям Сугоняко Л.

А действующей в интересах недееспособной Ореховой В.С, к Кондратьевой Л.С, Родину В.А.

о признании договора купли-продажи недействительным истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру отменить и в этой части направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционноЖинстанции.

Председательствующий

Судьи

Покупка с публичных торгов- не гарантия чистоты сделки. — блоги риэлторов | ЦИАН

Нашел тут решение Верховного Суда от 20 августа 2020 года № 305-ЭС19-3996 (6), с участием банкротов, расторжением сделок и отменой результатов торгов, это больше для тех, кто считает, что с торгов «юридически чисто» и «сбербанк фсе решит».

Обстоятельства спора о праве собственности

23 апреля 2015 г. Маргарита Дьяконова и Виктория Ингулова заключили договор купли-продажи квартиры на сумму 9,3 млн руб. Запись о регистрации права собственности Ингуловой на квартиру была внесена в ЕГРН 13 мая того же года.

24 октября 2017 г. Арбитражный суд г. Москвы признал Дьяконову банкротом и ввел процедуру реализации ее имущества, в ходе которой финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

20 апреля 2018 г.

заявление финансового управляющего было удовлетворено, договор признан недействительным с применением последствий недействительности в виде признания права собственности на данную квартиру за продавцом.

При этом ни Ингулова, ни ее представитель в судебных заседаниях не участвовали. 30 мая 2018 г. в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности Дьяконовой на квартиру.

В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим на продажу как имущество банкрота-физлица, составляющее конкурсную массу. Победителем торгов, состоявшихся 19 декабря 2018 г., был признан Дмитрий Решетников.

25 декабря того же года представители финансового управляющего выехали по месту нахождения квартиры и оформили акт, в котором отразили, что соседи Ингуловой отказались допустить их в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников Ингуловой. Последние заявили о незаконности действий представителей управляющего и отказали им в доступе в квартиру.

В тот же день финансовый управляющий составил иск о признании Ингуловой утратившей право пользования объектом недвижимости, указав, что она, не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит там личные вещи и отказывается передать управляющему ключи.

26 декабря 2018 г. финансовый управляющий и Дмитрий Решетников заключили договор купли-продажи квартиры по цене около 7 млн руб. В тот же день они составили акт приема-передачи жилья.

9 января 2019 г. иск финансового управляющего к Ингуловой поступил в Гагаринский районный суд г. Москвы.

Виктория Ингулова, узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала 18 января 2019 г. апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции от 20 апреля 2018 г., заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.

Вскоре после этого в ЕГРН была внесена запись от 18 февраля 2019 г. о регистрации права собственности Решетникова на квартиру.

Девятый арбитражный апелляционный суд признал уважительными причины пропуска Ингуловой срока на обжалование и 4 апреля 2019 г.

отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности.

Cуд установил, что Ингулова, приобретая квартиру, действовала добросовестно, надлежаще исполнила обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.

16 мая 2019 г. Виктория Ингулова обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов и договора купли-продажи квартиры, заключенного между финансовым управляющим и Дмитрием Решетниковым, а также о прекращении права собственности последнего на квартиру и признании права собственности за истцом.

До разрешения спора арбитражным судом Мосгорсуд апелляционным определением от 22 августа 2019 г. отказал в удовлетворении иска финансового управляющего о признании Ингуловой утратившей право пользования квартирой.

Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности Ингуловой возникло на основании действительного договора купли-продажи от 23 апреля 2015 г., и это право она не утрачивала, в том числе право пользования жилым помещением. Кроме того, недвижимость с момента приобретения не выбывала из ее фактического владения.

27 сентября того же года в рамках обособленного спора АС г. Москвы частично удовлетворил заявление Ингуловой, признав результаты торгов недействительными.

Апелляция, в свою очередь, отменила данное определение и признала заявление Ингуловой необоснованным.

Суд посчитал, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения.

В рассматриваемом случае таких нарушений не допущено, квартира на момент продажи Решетникову была включена в конкурсную массу Дьяконовой. Кассация поддержала вывод апелляционной инстанции.

ВС указал, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника

Виктория Ингулова обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС указал, что в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Высшая инстанция заметила, что установленные законом основания для прекращения права собственности Ингуловой не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в госреестр записи о прекращении права собственности Ингуловой на квартиру и восстановлении права собственности Дьяконовой являются недостоверными.

ВС указал, что, поскольку квартира была включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований, финансовый управляющий не мог ею распорядиться (п. 1 ст. 209 ГК).

Кроме того, Суд обратил внимание, что в случае проявления Дмитрием Решетниковым минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, – он неизбежно узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, а также о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Дьяконовой на квартиру. В связи с этим добросовестным приобретателем Решетников считаться не может. «Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Ингуловой В.Б. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Дьяконовой М.С., не зная об их недостоверности», – подчеркнул ВС.

Верховный Суд пояснил, что к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры Решетникову, применяются положения параграфа 7 гл. 30 ГК. Так, в соответствии с п. 1 ст.

549 Кодекса основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации. Одновременно п. 1 ст.

556 Кодекса устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз.

1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2).

Таким образом, подчеркнул ВС, ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

В определении отмечается, что финансовый управляющий и Решетников в договоре от 26 декабря 2018 г. не отошли от диспозитивных положений абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, а именно – не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать недвижимость.

В связи с этим они оформили акт приема-передачи от 26 декабря 2018 г.

Суд обратил внимание, что данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру Решетникову, а тот, в свою очередь, принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Ингуловой.

Высшая инстанция добавила, что основная обязанность по договору купли-продажи от 26 декабря 2018 г. не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

Такая правовая позиция, подчеркнул ВС, соответствует смыслу разъяснений, приведенных в абз. 2–4 п. 61 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, заключил Верховный Суд, составив заведомо недостоверный передаточный акт, финансовый управляющий и Решетников искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах следует признать, что Решетников не приобрел право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК).

Судебная коллегия ВС посчитала, что права Виктории Ингуловой были нарушены не самими фактами проведения торгов и заключением договора с Решетниковым, а регистрацией права собственности последнего, которая была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.

В п.

58 и 59 Постановления № 10/22, отметил Верховный Суд, разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права иск подлежит удовлетворению.

«Требование о признании права собственности на квартиру, наряду с другими, Ингулова В.Б., не состоящая в обязательственных правоотношениях с Решетниковым Д.О. и не утратившая владение, передала на разрешение арбитражного суда первой инстанции.

Данное требование она обратила к надлежащему ответчику – лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем. Именно указанное требование подлежало удовлетворению судом, поскольку в этой части Ингулова В.Б.

избрала надлежащий способ защиты и ее иск подтвержден необходимыми доказательствами. Соответствующее судебное решение о признании права собственности Ингуловой В.Б.

должно было стать основанием для корректировки записей государственного реестра, приведения их в соответствие с реальным положением дел (абзац второй пункта 52 постановления № 10/22)», – подчеркивается в определении.

Однако, заметила высшая инстанция, в настоящее время судебная коллегия лишена возможности удовлетворить требование Ингуловой, поскольку, как пояснили в судебном заседании ее представитель, представители финансового управляющего и Решетникова, после истребования дела Верховным Судом был подписан договор о дальнейшем отчуждении квартиры иному лицу, переход права собственности к которому зарегистрирован в ЕГРН. Последний правообладатель к участию в деле не привлечен.

ВС указал, что Виктория Ингулова, не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, с января 2019 г. активно пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру, в которой она фактически проживает, в трех судебных процессах.

«Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, изменившихся после подачи кассационной жалобы, судебная коллегия считает возможным изложить в резолютивной части своего определения вывод о том, что право собственности Решетникова Д.О.

на квартиру никогда не возникало, и оставить в силе определение суда первой инстанции в части признания результата торгов (договора от 26.12.2018) недействительным, имея ввиду недействительность порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права собственности к Решетникову Д.О.», – резюмируется в документе.

ВС добавил, что иной итог разрешения спора на данном этапе не соответствовал бы принципу эффективности судебной защиты.

Таким образом, ВС отменил решения нижестоящих судов по данному делу.

При этом он отменил определение первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Ингуловой и признал не возникшим право собственности Решетникова на квартиру.

Требование о признании права собственности Ингуловой на недвижимость Суд признал подлежащим пересмотру в АС г. Москвы. В остальной части определение первой инстанции оставлено в силе.