Договор аренды т/с оспорен, отказано в иске о взыскании арендных платежей

Договор аренды т/с оспорен, отказано в иске о взыскании арендных платежейНадо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендаторуДоговор аренды т/с оспорен, отказано в иске о взыскании арендных платежей

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

  • Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
  • –  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
  • – направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
  • – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
  • Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

Договор аренды т/с оспорен, отказано в иске о взыскании арендных платежей

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Договор аренды т/с оспорен, отказано в иске о взыскании арендных платежей Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Читайте также:  Договор возмездного оказания услуг признан трудовым

Договор аренды т/с оспорен, отказано в иске о взыскании арендных платежей

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

  • Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
  • Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
  • Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Договор аренды т/с оспорен, отказано в иске о взыскании арендных платежей

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

  1. Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
  2. ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
  3. Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендной платы по недействительному договору аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Возврат арендной платы по недействительному договору аренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда:
  • 001 счет
  • 011 счет
  • 121 КОСГУ
  • 122 КОСГУ
  • 6-НДФЛ аренда помещения
  • Ещё…

Формы документов: Возврат арендной платы по недействительному договору аренды

Судебная практика: Возврат арендной платы по недействительному договору аренды

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 102 «Земли водного фонда» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда признан недействительным договор земельного участка, при этом было установлено, что формирование участка с включением в состав его границ поверхностного водного объекта, находящегося в собственности РФ, произведено с нарушением статьи 102 ЗК РФ, равно как и последующее распоряжение таким участком и водным объектом, арбитражные суды правомерно отказали в применении последствий недействительности договора аренды земельного участка и возврате арендных платежей, учитывая, что земельный участок принадлежал истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право является ранее возникшим и признается юридически действительным, в связи с чем пришли к выводу, что истец в силу принципа платности обязан оплачивать пользование земельным участком, являясь плательщиком налога, а также, включая плату за использование водным объектом, находящихся в государственной собственности, при этом применили срок исковой давности.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2020 N 308-ЭС20-17593 по делу N А32-22958/2018Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга по договору аренды земельного участка, расторжении договора, понуждении к освобождению и возврату участка и встречного иска о взыскании неосновательного обогащения по договору.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. Доводы не подтверждают существенных нарушений норм права, повлиявших на исход дела.

Суд установил, что спорный земельный участок занят многолетними зелеными насаждениями, как элементом защитного озеленения прилегающей к участку региональной автомобильной дороги и используется в качестве сквера (рощи); земельный участок фактически представляет собой территорию общего пользования, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, и, указав, что формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования и предоставление в пользование конкретному лицу недопустимо, признал договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой. Поскольку расторжение такого договора в судебном порядке законом не предусмотрено, взыскание перечисленных обществом в счет арендной платы денежных средств производится в порядке применения последствий недействительности договора аренды. В связи с тем, что общество лишено возможности целевого использования земельного участка и получения от такого использования экономической выгоды, суд пришел к выводу, что возврат перечисленных арендных платежей и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами восстановят нарушенное право общества.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Возврат арендной платы по недействительному договору аренды

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Взыскали с арендатора арендную плату за пользование имуществом, не возвращенным арендодателю

Задача юриста – защищать. Защищать клиента, защищать закон. Но иногда случается, что приходится защищать уже свои права и интересы. Именно такая история произошла с нами. Несколько лет назад мы получили от клиентав качестве гонорара часть производственной базы. Заниматься ее продажей не было ни времени, ни желания, поэтому мы за символические деньги сразу же сдали ее в аренду юрлицу, владевшему остальной частью участка. Думали, что после этого забудем о ней, но не тут-то было… 

Нашим арендатором оказалось научно-производственное объединение «Альгобиотехнология». Компания с историей, занимающаяся биологическим очищением водоемов.

Среди ее клиентов – крупные фирмы (ОАО «ЕВРАЗ Нижнетагильский металлургический комбинат», ООО «Перелешинский сахарный комбинат»), администрации целого ряда поселений и региональных «Водоканалов».

В общем, серьезная организация не вызывавшая подозрений в своей порядочности. 

Размер арендной платы – чуть более 12 тыс. руб. в месяц, за эти деньги арендатор получил помещение в 150 м. кв. Время действия договора – с 1 сентября 2016 г. по 31 июля 2017 г. Но по окончании срока аренды НПО «Альгобиотехнология» не возвратило нам недвижимое имущество, полученное им по договору аренды. 

Нам неизвестны причины такого их решения, но известно другое — ст.621 ГК РФ предусматривает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. Следовательно, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. 

Мы подали иск в Арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате.

После этого, арендатор должен направить арендодателю на подпись акт о возврате арендованного имущества, в котором указано, что имущество осмотрено, претензий со стороны Арендодателя нет.

На наше предложение согласовать дату и время такого осмотра помещений и подписания соответствующего акта, НПО «Альгобиотехнологии»  не отреагировало. 

Решением от 7 февраля 2019 г. суд вынес решение, которым установил, что договор аренды расторгнут с 7 июня 2018 г. Однако арендатор так и не возвратил арендованное им имущество. Суд взыскал задолженность по арендной плате с ответчика за период с 1 августа 2017 г. по 31 декабря 2018 г. 

Казалось бы, после вступления в законную силу решения арендатор был вдвойне заинтересован рассчитаться и вернуть имущество, но арендатор так и не проявил активности в этом вопросе. 

29 января 2020 г. мы письмом уведомили арендатора о необходимости вернуть арендованное имущество и назначили встречу на 21 февраля 2020 г.  Встреча, однако, не состоялась.

Старший юрист нашей компании Елена Боброва, которая и должна была принять недвижимое имущество, смогла в итоге дозвониться до генерального директора НПО «Альгобиотехнология», который вначале заявил, что забыл о встрече, а потом и вовсе предложил подписать акт приема-передачи «задним числом» от 18 октября 2018 г., приехать на встречу он отказался. Войти на территорию, где расположено помещение, наш представитель также не смогла. Причина в том, что вся территория находилась под охраной ЧОПа, ворота были на замке, а работники арендатора отказывались ее пропускать. 18 июня 2020 г. мы все же смогли провести осмотр своей собственности и составили соответствующий акт. От его подписания арендатор все так же уклонился. 

Читайте также:  Адвокат по статье 200.5. Подкуп работника контрактной службы, контрактного управляющего, члена комиссии по осуществлению закупок

При рассмотрении повторного иска о взыскании арендной платы, суд подтвердил, что доказательств недобросовестного поведения с нашей стороны нет, наоборот, мы были инициаторами встречи по осмотру арендованного помещения и возврата его нам. Более того, арендатор не возвратил арендованное имущество и продолжает им пользоваться. 

Суд защитил нас от злоупотребления арендатором своими правами.

Суд также принял наш довод, о том, что предложение о подписании направленного арендодателю акта приема-передачи имущества без его осмотра, в любом случае не может расцениваться как надлежащее исполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. Решением от 3 сентября 2020 г. Арбитражный суд Воронежской области взыскал с НПО «Альгобиотехнология» арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом в размере 220 тыс. руб.

Подробнее по представительству в суде см. решение Арбитражного суда Воронежской области от  03.09.2020 г. по делу № А14-19034/2019.

Образец претензии о взыскании задолженности по договору аренды в 2021-2022 году

Нередки случаи, когда при заключенном договоре аренды нежилого помещения арендатор перестает ее оплачивать ввиду различных причин.

Что же делать арендодателю? Перед тем как подать иск в суд, нужно соблюсти досудебный порядок решения спора, если это прописано в договоре или предписано законодательством.

В нашем случае это направление компании-должнику претензии о взыскании задолженности по договору аренды. Разберемся, как правильно ее составить.

ФАЙЛЫ
Скачать образец претензии о взыскании задолженности по договору аренды .doc

Общая информация

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор.

Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ).

Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.

Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.

К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.

Как составить претензию

Унифицированной формы документа не существует, используют так называемую свободную форму.

В документе должна содержаться следующая информация:

  1. Название организации-арендодателя и ее реквизиты. Если претензия составляется сразу на корпоративном бланке компании, то эти данные будут включены по умолчанию.
  2. Кому адресована претензия. Здесь указывают наименование организации-арендатора, ее реквизиты, ФИО руководителя.
  3. Исходящий номер. Претензию регистрируют в организации в специальном журнале исходящей документации.
  4. Дата написания претензии.
  5. Наименование бумаги.
  6. Основной текст документа. Это самая важная часть. Здесь указывают факт заключения договора между арендодателем и арендатором, номер и дату этого договора, адрес и площадь помещения. Затем нужно указать на факт неперечисления арендной платы в определенные дни (прописаны в договоре), сумму, которую задолжал арендатор. Также надо сформулировать требование — выплатить денежные средства за аренду помещения. Важно не забыть сослаться на законодательные акты. В нашем случае это ст. 614, 190 и 192 ГК РФ.
  7. Отметка о приложении к претензии. Нужно указать, что расчет долга по арендной плате прилагается к документу.
  8. ФИО, должность и подпись главы компании-арендодателя.

Претензию можно отправить арендатору по почте либо с курьером. Вариант электронной почты также приемлем, но лучше убедиться, что письмо арендатор получил и зарегистрировал его в журнале входящей документации. При отправке по почте заказным письмом с уведомлением получатель должен будет подтвердить вручение письма. Это и будет доказательством его получения.

Образец претензии о взыскании задолженности по договору аренды

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,

ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.

Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,

  • от «11» декабря 2019 г.
  • Претензия

«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А.

В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф.

12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.

В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.

За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.

Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.

Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.

Приложение к претензии:

Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.

Генеральный директор ООО «Дельта»: Некрасов / П.П. Некрасов

Скачать документна сайте Ассистентус

Верховный Суд РФ разъясняет, как применять новые правила об отсрочке и уменьшении арендной платы

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о том, что 30 апреля 2020 г.

Президиум Верховного Суда РФ (ВС РФ) утвердил Обзор,[1] в котором, в том числе, разъяснил отдельные вопросы применения законодательства о предоставлении арендатору отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения арендной платы в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Напомним, что 1 апреля 2020 г. вступил в силу Закон № 98-ФЗ,[2] который предусматривает следующие меры поддержки для арендаторов, пострадавших от вспышки COVID-19:

  • отсрочку выплаты арендных платежей, предусмотренных в 2020 г., до 1 октября 2020 г.;[3]
  • уменьшение арендной платы (если наступила невозможность использования арендуемого имущества в связи с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ).[4]
  • На применение данных мер могут рассчитывать арендаторы (организации и индивидуальные предприниматели) как недвижимой вещи в целом, так и ее части,[5] находящейся как в государственной, так и в частной собственности.[6]
  • 1. Основание для предоставления отсрочки арендных платежей[7]
  • Основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы является осуществление арендатором недвижимого имущества деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.[8]
  • ВС РФ разъяснил, что не требуется устанавливать наличие иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы (невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению).
  • Однако если арендодатель докажет, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, и требования арендатора являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично.
  • 2. Дата предоставления отсрочки выплаты арендных платежей[9]

Чтобы получить отсрочку выплаты арендных платежей, арендатору необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды.

При этом ВС РФ разъяснил, что отсрочка считается предоставленной арендатору независимо от даты заключения указанного дополнительного соглашения с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Если же арендодатель уклонялся от заключения соответствующего дополнительного соглашения, и арендатор добился его заключения в судебном порядке, то отсрочка также считается предоставленной с обратной силой (с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации) независимо от даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

3. Предоставление отсрочки в случае недобросовестных действий арендодателя[10]

ВС РФ разъяснил, что заключение дополнительного соглашения для получения отсрочки необходимо не во всех случаях.

Так, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19, арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. Данное правило следует из общей обязанности участников гражданского оборота действовать добросовестно.[11]

В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных постановлением Требованиями.

4. Дата, с которой должна быть уменьшена арендная плата[12]

Арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г.

в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

[13] Арендной плата в этом случае может быть уменьшена на основании дополнительного соглашения к договору аренды.

Читайте также:  На постановление о возбуждении дела по ст. 315 УК РФ

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

5. Уменьшение арендной платы судом в случае недобросовестных действий арендодателя[14]

ВС РФ дополнительно разъяснил, что арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в уменьшенном размере, который будет определен судом. При этом суд может учитывать величину обычного снижения арендной платы в сложившейся ситуации.

О чем подумать, что сделать

  1. Мы рекомендуем арендодателям в первую очередь проанализировать, осуществляют ли их арендаторы деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

  2. В случае, если соответствующие арендаторы будут выявлены, необходимо проинформировать их о наличии права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ и направить им проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды.

  3. Мы также рекомендуем своевременно реагировать на обращения арендаторов по вопросам предоставления отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшения арендной платы и конструктивно проводить переговоры по данным вопросам во избежание квалификации судом поведения арендодателя как недобросовестного в последующем.

  4. Арендаторам также рекомендуется учитывать указанные разъяснения и ссылаться на Обзор при проведении переговоров с арендодателями о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей, либо об уменьшении арендной платы.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оказать комплексную юридическую поддержку сторонам договора аренды по любым вопросам, возникающим в связи с предоставлением отсрочки по оплате арендных платежей и уменьшением арендной платы.

[1] Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (Обзор).

[2] Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Закон № 98-ФЗ).

[3] Ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

[4] Ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

[6] П. 2 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (Требования).

[8] Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434.

[11] П. 3 ст. 307 Гражданского кодекса РФ.

[13] Ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости

Наша компания оказывает юридические услуги по спорам, вытекающим из договора аренды.

Мы поможем арендодателю взыскать задолженность по арендным платежам, задолженность по оплате коммунальных услуг и прочих эксплуатационных расходов, которые обязан платить арендатор в связи с использованием имущества; поможем освободить нежилое помещение при прекращении или расторжении договора аренды, взыскать убытки за порчу или повреждение имущества, сданного в аренду. А также окажем услуги арендатору в случае неправомерного расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и других платежей.

Оставьте заявку

Оставьте заявку и получите судебное представительство

Наши специалисты грамотно составят исковое заявление или отзыв на иск, подберут всю необходимую доказательственную базу, разработают обоснованную правовую позицию по делу, защитят интересы своих клиентов в суде и службе судебных приставов.

В современной рыночной экономике между хозяйствующими субъектами довольно распространены арендные отношения по поводу различных объектов недвижимости.

Аренда недвижимости создает условия для извлечения прибыли, являющейся главной целью предпринимательской деятельности, так и может являться самостоятельным видом деятельности.

Участвовать в обороте могут всевозможные объекты недвижимости. Это и нежилые помещения (офисы, складские помещения, помещения в торговых центрах и пр.

), отдельные здания, сооружения (магазины, гостиницы, склады, гаражи), земельные участки и прочие индустриальные и промышленные объекты.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является двусторонним, возмездным, взаимным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (консенсуальным).

Взаимность договора, или как говорят юристы, его синаллагматический характер, заключается в том, что встречное исполнение обязательства одной стороной обусловлено исполнением обязательств другой стороной (ст.328 ГК РФ). Другими словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, обязанности арендатора вытекают из надлежащего исполнения обязанностей арендодателя. Если арендодатель не выполняет свои обязанности по договору, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.328 ГК РФ, т.е. арендатор вправе не исполнять свои встречные обязанности и потребовать возмещения убытков.

Рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды:

Обязанности арендодателя

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

2. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст.616 ГК РФ).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (Статья 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ).

3. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст.622 ГК РФ).

Наиболее распространенные споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей:

  • Невыплата, просрочка выплаты, выплата не в полном объеме арендной платы.
  • В практике нередки случаи, когда арендатор не оплачивает аренду, пишет гарантийные письма, обещая, что оплатит долг, а иногда даже просто бросает помещение с мебелью, убегает от арендодателя, не оплатив долга.
  • В данном случае наша юридическая компания поможет Вам обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку выплаты или процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ. В ситуации же, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель также в судебном порядке вправе потребовать досрочного расторжения договора. При этом необходимо соблюдение обязательного претензионного порядка, установленного ст.619 ГК РФ, при несоблюдении которого арбитражный суд отказывает в рассмотрении иска. В настоящее время сложилась обширная судебная практика по таким делам. Согласно статистике, арбитражные суды в большинстве случаев удовлетворяют требования арендодателя о взыскании арендной платы. Например, Решением Арбитражного суда дело №А64-8016/2014 от 20 февраля 2015г. был удовлетворен иск о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *