Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.

Posted by
Юридическая фирма Шмелева и Партнеры

Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.

Экономика многих стран испытала на себе серьезные последствия пандемии коронавирусной инфекции. В ответ на сложившуюся ситуацию государственные органы активизируют меры по защите арендаторов, которые пострадали от пандемии. Во время кризиса общественного здравоохранения, вызванного коронавирусом, арендаторы в России столкнулись с жесткими решениями. Ведь арендная плата и другие счета возрастали на фоне возникшей ситуации в результате экономических потрясений. По этой причине крайне важно знать, как происходит расторжение договора аренды в период пандемии Ковид.

Является ли пандемия форс-мажорным обстоятельством в России?

Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.

Чрезвычайные меры, принятые Правительством и регионами для сдерживания эпидемии коронавируса, оказали огромное влияние на коммерческую деятельность. В частности, на деятельность, осуществляемую посредством коммерческой аренды или аренды компаний.

Эпидемия напрямую затронула многие компании, которые пострадали от:

  • резкого снижения рентабельности, на фоне общего снижения потребления, более высоких затрат и эксплуатационных ограничений, вытекающих из принятия мер безопасности, которые компании должны были принять;
  • приостановления коммерческой и промышленной деятельности в течение нескольких месяцев, что привело к невозможности использования помещений, используемых для работы;

Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.

Давление со стороны пандемии — физическое, эмоциональное и финансовое — подтолкнуло многих арендаторов к тому, что они захотели разорвать договор аренды. Несмотря на то, что существуют правила для предотвращения выселений во время чрезвычайной ситуации, нет однозначного решения на ситуации, связанные с COVID-19.

В соответствии с введением ограничений возможный порядок действий касаемо определенной ситуации варьируется от условий заключенного договора, и признания данной ситуации форс-мажором.

Какие права имеют арендаторы и арендодатели в условиях пандемии?

Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.

Расторжение договора аренды в период пандемии интересует многих людей. Весной 2020 года вступил в силу ФЗ No 98-ФЗ. Ст. 19 ФЗ содержит особые нормы касаемо договоров аренды, которые были составлены до появления данных мер. Эти правила касаются как государственной, так и на частной собственности.

Согласно статье 19, арендаторы могут отсрочить уплату аренды. В законодательстве оговорены требования к условиям и продолжительности такой отсрочки.

Вышеупомянутые нормы касаются исключительно ЮЛ и ИП, занятых в тех секторах экономики России, которые больше всего пострадали от сложившейся ситуации.

Нормы также позволяют арендатору требовать снижения арендной платы на 2020 год по причине того, что нельзя пользоваться имуществом из-за принятых норм.

Законодательство не регулирует вопрос о том, в какой степени арендная плата должна быть снижена в соответствии с соответствующим требованием арендатора. В связи с этим нельзя исключить возникновение каких-либо споров на практике.

Вышеперечисленные меры направлены на поиск подходящего решения проблемы масштабного закрытия коммерческих помещений и неуплаты арендаторами арендной платы.

Российское законодательство, похоже, придерживается подхода, в соответствии с которым перенос даты уплаты арендной платы, а не ее снижение или приостановление, считается оптимальным вариантом. На это арендаторы рассчитывают только в некоторых ситуациях исходя из статьи 328 ГК РФ.

Подход, принятый законодательным органом, позволяет арендодателям рассчитывать на несвоевременное получение арендного дохода. Речь идет о доходе, который они могли были бы получить за период, когда рынок пострадал из-за пандемии COVID-19. Более того, эти меры побуждают стороны согласовывать будущие условия аренды, от чего ранее отказывались некоторые участники рынка.

Такие меры уже применяются или реализуются во многих иностранных государствах, потрясенных новой коронавирусной инфекцией, что доказывает их эффективность.

Расторжение договора аренды в период пандемии

Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.

Если же стороны не смогли прийти к единому соглашению, то они могут расторгнуть договор. Это возможно в соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 No 98-ФЗ. Если же дело дошло до суда, то в таком случае судья будет учитывать следующие факторы:

  • когда заключалось соглашение;
  • когда было передано помещение;
  • пытались ли стороны найти мирное решение.

Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?

Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.

Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.

Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.

Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.

Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.

Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.

Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.

В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.

Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.

Как разрешается конфликт между сторонами договора аренды?

Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.

Форс-мажор не может действовать сам по себе. Даже из-за коронавирусной инфекции, которая по умолчанию не носит звание форс-мажора. Просто игнорировать свои обязательства ни в коем случае нельзя. Если возникла подобная ситуация, необходимо поставить вторую сторону в известность и обговорить дальнейшие действия.

Например, ИП Сивкин заключил соглашение с арендодателем. Из-за пандемии он лишился заработка и не может исполнять свои обязательства. В таком случае Сивкин должен обратиться к соглашению, найти в нем информацию про форс-мажор.

Затем нужно уведомить вторую сторону и обговорить дальнейшие действия. Если в соглашение прописан кризис, то санкций не последует. Однако уведомить вторую сторону нужно в письменном виде. Необходимо отправить письмо с дополнительным соглашением. В дополнительном соглашении подробно указываются новые договоренности.

Что делать, если пункт с форс-мажорными обстоятельствами не был включен в договор?

В соглашение обязательно должна быть информация о форс-мажорных обстоятельствах и освобождении от ответственности в соответствии с их наступлением. Если же документ подобной информации не содержит, то решить проблему будет крайне непросто.

Актуальные правовые акты в условиях Covid-19 встают на защиту арендаторов

Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.

3 апреля Правительство РФ утвердило «Требования к условиям и срокам отсрочки арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества».

Данный НПА предусматривает нижеприведенные меры:

  1. Обязательства по уплате аренды переносятся до 1 октября 2020 года.
  2. Просроченные суммы должны быть выплачены в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
  3. Как только будут сняты ограничения на использование недвижимости, следует возобновить уплату регулярных арендных платежей, но в размере 50% от их суммы.
  4. Штрафы, проценты и другие обязательства за нарушение условий оплаты не применяются до 1 октября 2020 года.
  5. Арендодатели не вправе требовать от арендаторов дополнительных сборов в обмен на внесение изменений в соглашение.
  6. Стороны могут (но не обязаны) согласовывать уменьшенную сумму арендных платежей.
  7. На услуги ЖКХ нормы не распространяются, они уплачиваются в обязательном порядке.

В Требованиях упоминается, что стороны могут пересмотреть условия существующих договоров аренды, чтобы найти мировое решение.

Решение Верховного суда РФ

Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.

  • 30 апреля ВС РФ издал «Обзор судебной практики по применению законодательства и мер по предотвращению распространения новой инфекции COVID-19 в России» который предусматривает, что:
  • Арендодатель должен принять отсрочку арендных платежей в 2020 году, если арендатор попросит об этом, отправив запрос при условии, что такой запрос является законным.
  • Если арендатор не своевременно вносит арендный платеж, и он работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии, арендатор должен сообщить второй стороне о праве запросить отсрочку платежей.

В данном случае необходимо обратиться к списку отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии. Этот список был принят правительством России 03.04.2020 года. Арендодатель должен поставить арендатора в известность.

Это обязательно, если он знал о том, что арендатор работает в области, которая пострадала от коронавируса. Неспособность арендодателя проинформировать рассматривается как согласие на отсрочку. Отсрочка касается только арендных платежей по нежилой недвижимости.

Если ограничительные меры не принесли вреда, но по-прежнему арендатор требует отсрочки, такое поведение истолковывается как недобросовестное.

В действительности это означает, что суд может рассмотреть такое ходатайство арендатора об отсрочке арендной платы как неправомерное. Можно ли рассматривать арендатора как пострадавшего из-за ограничительных мер во время пандемии, необходимо определять в каждом конкретном случае.

Примечательно, что Верховный суд не обладает законодательной властью и не может толковать вопросы материального права в отсутствие судебных дел по этим вопросам. Учитывая, что Обзор No2 был выпущен примерно через месяц после принятия Закона 98-ФЗ, юридическая сила обзора неясна.

Однако суды в России будут руководствоваться Обзором No2. Следовательно, арендодатели и арендаторы должны принять его во внимание при рассмотрении того, как поступать с актуальными договорами аренды.

Ситуация с пандемией остается нестабильной, и правила постоянно меняются. Например, был подготовлен законопроект, позволяющий арендаторам нежилой недвижимость аннулировать соглашение в досрочном порядке. Соответственно, без штрафных санкций за расторжение соглашения. Есть только одно условие — обязательства по договору не должны быть нарушены.

Если у вас возникли вопросы по арендным взаимоотношениям в условиях Covid-19. обращайтесь в юридическую фирму «Шмелева и Партнеры». Первичная консультация бесплатно:

Получить консультацию

Читайте также:  Жалоба на постановление об удовлетворении ходатайства органов следствия о продлении меры пресечения

Юридическая статья от:

Об авторе

Посты автора

Юридическая фирма Шмелева и Партнеры

Начисление неустойки по расторгнутому договору | Адвокат Мугин Александр

Заключая договор, стороны исходят из того, что обязательства, как  того и требует закон, будут исполнены надлежащим образом. Однако, в силу различных обстоятельств, обязательства не всегда исполняются надлежащим образом.

Ситуации, когда либо заказчик не оплачивает выполненную работу, оказанную услугу, либо подрядчик или исполнитель не приступает к работе или покупатель не оплачивает полученный товар сегодня не редкость.

Такие нарушения договора безусловно вызывают убытки для кредитора.

Обеспечить исполнение обязательство можно предусмотренными законом или договором способами. Одним из самых распространенных способов исполнения обязательств является, так называемая договорная неустойка, еще ее называют добровольной.

Безусловным преимуществом неустойки, причем как договорной, так и законной (или нормативной), является то, что для ее взыскания нет необходимости доказывать причинение убытков, а достаточно лишь самого факта нарушения обязательства (п. 1 ст.

333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом размер ответственности и порядок исчисления неустойки определен сторонами уже при заключении договора, что стимулирует стороны к исполнению своих обязанностей под страхом того, что в случае нарушения обязательств наступит ответственность в виде взыскания неустойки.

Нередко, обсуждая с доверителями судебные перспективы того или иного дела, доверители выражают намерение привлечь «нарушителя» к ответственности, как говорится, по полной программе, то есть взыскать основной долг, все неустойки (договорные и законные), а также судебные расходы.

Сразу отметим, что судебная практика исходит из недопустимости одновременного взыскания неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ.

Иногда, изучив представленные документы, вынужден разочаровывать клиентов, потому что взыскание договорной неустойки возможно не во всех случаях.

Бывают ситуации, когда после проведение правового анализа договора, выясняется, что данный договор является незаключенным, так как, к примеру, он не содержит обязательных условий.

Как следствие, предусмотренные таким договором неустойки, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ, также не подлежат применению.

Расторжение договора аренды и взыскание неустойки.А бывает, что на момент обращения к адвокату договор уже расторгнут, например, по причине существенного нарушения стороной договора своих обязательств.

Время от времени клиенты спрашивают можно ли начислить на сумму задолженности пени, предусмотренные расторгнутым договором, или взыскать за нарушение обязательства штраф, предусмотренный расторгнутым договором?

По данному вопросу существует несколько мнений. Некоторые юристы утверждают, что да, кредитор вправе претендовать на договорную неустойку. При этом они ссылаются на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.

2005 № 104, в соответствии с которым, на примере конкретного дела Президиум ВАС РФ указал, что «Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора. Соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ».

Соглашаясь с оппонентами вышеуказанного мнения, отметим, что из приводимого положения письма ВАС РФ вовсе не следует, что речь идет об обязанности уплачивать договорную неустойку в период превышающий срок действия договора.

Действующее законодательство действительно оставляет место для дискуссий по данному вопросу.

В судебной же практике по вопросу начисления неустойки по расторгнутому договору на сегодня единообразие сложилось

Договорная неустойка взыскивается только до дня расторжения договора. В дальнейшем кредитору следует начислять так называемую законную неустойку по ст. 395 ГК РФ.

В качестве практического совета, отмечу, что если вы намерены взыскивать с недобросовестного контрагента неустойку имеется судебная практика, в соответствии с которой исковые требования о взыскании договорной и законной неустоек оставлялись без рассмотрения, поскольку не был соблюден претензионный порядок.

При этом логика судов была следующей – если договором установлен претензионный порядок урегулирования споров, возникающих в связи с его неисполнением, данный порядок подлежит соблюдению и в отношении требований о применении мер ответственности ввиду просрочки исполнения должником договорного обязательства.

Поэтому вступая в переписку с контрагентом по вопросу неисполнения обязательств по договору обязательно включайте в такие письма требование уплатить неустойку.

Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Неустойка за просрочку по договору аренды: как установить в договоре, начислить и взыскать?

Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за нарушение сроков уплаты арендных платежей, сроков возврата помещения и т.д. О видах неустойки за просрочку по договору аренды, порядке взыскания неустойки, а также о том, как компенсировать свои убытки, если неустойка договором не установлена, речь пойдет в настоящей статье.

Неустойка по договору аренды

Виды неустойки за просрочку по договору аренды

В теории неустойка делится на 4 вида: 

  • зачетная (сумма взысканной неустойки вычитается из суммы подлежащих взысканию убытков)
  • исключительная (взыскание неустойки исключает взыскание убытков)
  • альтернативная (сторона вправе выбрать: взыскать неустойку или убытки)
  • штрафная (убытки взыскиваются помимо неустойки, сверх суммы неустойки)

Арендодатель и арендатор в договоре аренды могут предусмотреть различного вида неустойки.

Помимо теоретического значения, определение вида неустойки имеет также и практическое значение, заключающееся в том, что взыскание договорной или законной неустойки, за исключением неустойки, которая носит штрафной характер, исключает начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, а взыскание же штрафной неустойки допускает одновременное взыскание и процентов по ст. 395 ГК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17).

На практике стороны в договоре аренды устанавливают неустойку в виде размера процента за каждый день просрочки, так называемые пени за просрочку (например, 0,1%, 0,5%, 1% за каждый день просрочки), либо размер неустойки можете приравниваться к ставке рефинансирования, ключевой ставке (с 2016 года ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке), может устанавливаться, к примеру, 1/150, 1/300 ставки рефинансирования, ключевой ставки, либо размер устанавливается в твердой сумме, в том числе за каждый день просрочки (например, 1000 рублей за каждый день просрочки). Также в договоре может содержаться ограничение общей суммы неустойки (“но не более 5 % от суммы договора”, “но не более 10% от суммы долга” и т.д.). Сумма, от которой рассчитывается неустойка, также варьируется. Поэтому при расчете неустойки за просрочку необходимо внимательно изучить условия договора и учесть все условия расчета неустойки за просрочку по договору аренды.

Неустойка (штраф) может устанавливаться за различные нарушения условий договора, просрочку исполнения обязательства: нарушение сроков уплаты арендных платежей, возврата помещения, немотивированное досрочное расторжение договора, нарушение срока возврата денег и т.д.

Расчет неустойки по договору аренды

Правила расчета неустойки по договору аренды устанавливаются договором аренды.

Как разорвать договор аренды

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

  • В итоге предприниматель заплатил:
  • — 87 409 рублей арендной платы;
  • — 47 527 рублей пени;
  • — 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.
  • Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

  1. — арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;
  2. — в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;
  3. — помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;
  4. — помещение сгорело, затоплено или разрушено;
  5. — по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;
  6. — при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021

Расторжение договора аренды: основания, способы, оформление

Расторжение договора аренды должно быть оформлено документально — если вы этого не сделаете, возникнут проблемы. Например, арендатор не захочет освобождать помещение, или арендодатель потребует деньги за то время, когда арендатор фактически не пользовался имуществом. Мы расскажем, как расторгнуть договор аренды и как поступить, если одна из сторон не хочет этого делать.

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

  • По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
  • В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
  • В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

  • существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
  • портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

  • не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
  • не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
  • передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
  • не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
  • нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

Потребуется:

  • составить предложение о прекращении действия договора;
  • направить его второй стороне;
  • если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
  • если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

  • Нарушение, которое допустил арендатор.
  • Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Составляем предложение о расторжении договора

По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

  • основание для расторжения договора;
  • предложение о его расторжении в досудебном порядке;
  • срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).

К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

Передаем документы на рассмотрение

Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

  • по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
  • лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).

Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Подписываем дополнительное соглашение

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

  • допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
  • если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

Обращаемся в суд

Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

  • выбрать суд;
  • составить исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды;
  • подготовить документы, подтверждающие обоснованность требований, изложенных в заявлении, в том числе копию предупреждения о нарушении условий договора и предложения о заключении дополнительного соглашения о его расторжении;
  • уплатить госпошлину;
  • направить копии иска и документов ответчику;
  • подать иск.

Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

  • наименование суда, в который подается иск;
  • сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
  • описание обстоятельств сложившейся ситуации;
  • требование о расторжении договора аренды;
  • доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

Последствия расторжения договора аренды

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора.

Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов.

Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Расторжение договоров аренды в условиях пандемии коронавируса

22 мая в третьем чтении Госдумой был принят закон, предоставляющий арендаторам — владельцам малого и среднего бизнеса — право на досрочное расторжение договоров аренды коммерческой недвижимости до 1 октября 2020 года (см. законопроект № 953580-7).

Условия для получения права на расторжение договора такие:

  • арендатор — предприниматель, имеющий статус субъекта МСП;
  • арендатор работает в отрасли, наиболее пострадавшей от коронавирусной инфекции;
  • арендатор и арендодатель не смогли договориться об уменьшении или отсрочке арендных платежей по договору.

При этом к арендатору не могут применяться штрафные санкции, даже если они предусмотрены положениями договора. А вот обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю (если он был), арендатору не возвращается.

***

Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Взыскание неустойки по договору аренды

Несмотря на то, что в мире предпринимательства все «на свой страх и риск», гражданское законодательство содержит меры ответственности для нарушителей договоров. К примеру, в распространенном договоре аренды в «наказание» за просрочку уплаты арендных платежей применяется неустойка. Мы расскажем, что такое неустойка по договору аренды и как ее взыскать.

Неустойка: что это?

Неустойка – это штрафная санкция, которая устанавливается законом или договором за нарушение сторонами своих обязательств, предусмотренных соглашением.

Если говорить о договоре аренды, то такая санкция обычно устанавливается в самом договоре и представляет собой:
какой-то конкретный процент (0,1%, 0,5% и др.

), который начисляется на сумму долга за каждый день просрочки либо процент в размере доли (1/150, 1/300) от ключевой ставки, установленной Банком России.

Если в арендном соглашении нет условий об ответственности сторон за нарушение обязательств, можно воспользоваться законной неустойкой по договору аренды. Под ней понимают взыскание процентов за пользование чужими средствами по ст. 395 ГК РФ.

Неустойка может быть взыскана, как во время, так и после расторжения договора аренды. Многие пытаются повысить сумму штрафной санкции, оттягивая период обращения за взысканием неустойки. Суд может посчитать такое поведение недобросовестным и отказать в защите нарушенного права полностью или частично (ст. 10 ГК РФ).

Как взыскать неустойку по договору аренды в арбитражном суде в Москве, Балашихе?

Пожалуй, единственный способ заставить арендатора платить по счетам и отвечать за свои просрочки – обращение в арбитражный суд.

Следует сразу обозначить, что арбитражный процесс – это место, где не обойтись без помощи представителя юридического сообщества.

Без глубоко проработанной позиции, основанной на нормах права, фактах, письменных доказательствах и сложившейся судебной практике, там делать нечего.

Поэтому, настоятельно рекомендуем обратиться за услугами адвоката при взыскании неустойки по договору аренды в арбитражном суде.

Шаг 1. Соблюдение досудебного порядка

АПК РФ требует от заявителей обязательного соблюдения претензионного порядка урегулирования спора до обращения в сам суд. Это значит, что нужно составить и направить арендатору письменную претензию. В содержании претензии необходимо отразить все будущие исковые требования, касающиеся взыскания неустойки по договору аренды.

Уже на этой стадии может потребоваться помощь адвоката по арбитражным делам в Москве и Балашихе (Железнодорожном).

Грамотно составленная претензия может убедить контрагента исполнить свои обязательства в добровольном порядке (вероятность такого исхода мала, но она есть и повышается за счет направления хорошей мотивированной претензии). Тогда не нужно будет тратить время и финансовые ресурсы на судебные тяжбы.

В содержании претензии нужно будет правильно определить виды неустойки и рассчитать их суммы. Это невозможно сделать без знаний гражданского законодательства.

Необходимо правильно направить претензию: узнать адрес контрагента и отправить документы письмом с уведомлением о вручении. Уведомление нужно, чтобы доказать суду соблюдение претензионного порядка.

Может быть ситуация, когда после получения претензии контрагент захочет провести переговоры для мирного урегулирования конфликта. В роли медиатора или консультанта одной из сторон переговоров может выступать арбитражный адвокат.

По АПК РФ срок ответа на претензию составляет 30 дней. Договором может быть установлен иной срок.

Шаг 2. Подготовка к суду

Если в течение положенного срока от контрагента «ни ответа, ни привета», или он отказался мирно решать конфликт, можно обращаться в суд.

Прежде, чем идти в суд, надо хорошо подготовиться:

  • выработать позицию;
  • собрать доказательства, которые ее подтверждают;
  • составить исковое заявление о взыскании неустойки по договору аренды здания, строения, земельного участка или иного объекта недвижимости.

Правильно составленное исковое заявление – 70% успеха в арбитраже. Должны быть соблюдены требования к его процессуальной форме, установленной АПК РФ. Иначе иск обездвижат или вернут.

В содержании заявления должны быть изложены факты, имеющие юридическое значение для взыскания неустойки. Факты должны соотноситься с законодательством.

Это самая сложная задача, потому что по каждому виду неустойки придется производить отдельные расчеты. Для этого надо изучить положения закона о том, в какие временные периоды, в каком размере и как производить расчеты.

Или можно поступить проще и обратиться за помощью адвоката или юриста по арбитражным делам.

Все изложенные обстоятельства должны подтверждаться доказательствами, копии которых нужно приложить к заявлению.

В некоторых ситуациях нужно будет подавать не иск, а заявление о выдаче судебного приказа. Подробнее об этом вы можете узнать на консультации нашего арбитражного адвоката.

Шаг 3. Суд и исполнение решения

Как правило, рассмотрение дел о неустойке за расторжение договора аренды в арбитраже занимает 1-3 месяца.

Вы можете избавить себя от тяжести судебных процессов и заниматься своими делами, если представительством ваших интересов займется адвокат по арбитражным делам.

Помощь и профессиональная поддержка специалиста не будет лишней и на стадии исполнения решения, если должник добровольно не исполнит судебное решение, вынесенное по делу.

Беспокоиться о стоимости услуг арбитражного адвоката не стоит, потому что оплату его работы вы сможете взыскать с ответчика в качестве судебных расходов.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *