Апелляционная жалоба на взыскание арендных платежей за землю

Апелляционная жалоба на взыскание арендных платежей за землюНадо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендаторуАпелляционная жалоба на взыскание арендных платежей за землю

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

  • Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
  • –  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
  • – направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
  • – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
  • Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

Апелляционная жалоба на взыскание арендных платежей за землю

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Апелляционная жалоба на решение о взыскании долга по аренде помещения, пеней, госпошлины

В Первый арбитражный апелляционный суд

600017, Владимирская область, ул. Березина, д. 4

  • (через Арбитражный суд  Чувашской Республики-Чувашии
  • адрес: 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары,  проспект
  • Ленина, 4)
  • От ответчика: индивидуальный предприниматель
  • …………………………………………………….
  • Истец: индивидуальный предприниматель ……………………………………………………
  • ……………………………………………………………
  • Третье лицо: …………………………………………….

…………………………………………………………..

Госпошлина: ………………… рублей.

Дело №……………………………..

АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от ……………………..г.  о взыскании долга по аренде помещения, пеней, госпошлины.

…………………………………….г. Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии по делу №……………………………….. вынес  решение о  взыскании с индивидуального предпринимателя …………………………….. (далее – арендатор, , ответчик)  в пользу индивидуального предпринимателя  (далее – истец, ИП………………………………)  ……………………….

долга за период с ………………………. по………………………….., ……………………. руб. ……………………. коп. пени за период с ………………………….. по……………………………, …………………..руб. ………………………..коп. расходов по оплате государственной пошлины. Также с ……………………………………… взыскано …………………… руб.

………………………коп в федеральный бюджет государственная пошлина.

Удовлетворяя требования истца суд пришел к выводам,  что ответчик не полностью исполнил обязательства по оплате арендных платежей по договору …………………………….

года, взыскание арендных платежей с …………………… по ……………………обосновано, поскольку  имеется заявление арендатора от………………………………., свидетельствующее о намерении обеих сторон продолжить арендные отношения после истечения срока действия договора (……………………..

) и акт приема-передачи части помещения в подтверждении ее возврата арендодателю сторонами не подписан.

Читайте также:  Апелляционная жалоба по делу об освобождении помещения

Считаю доводы  истца, выводы,   изложенные в  решении  не соответствуют  фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены  нормы  материального, процессуального права и решение  необоснованно  по следующим основаниям.

Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии при удовлетворении исковых требований  о взыскании арендных платежей  после расторжение договора – с ………………… по ……………………..

не учел положения статьей 412, 431, 453,  610 Гражданского кодекса Российской Федерации,  условий Договора № …………  от………………………..

, в нарушении  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) установил  доказанным  то обстоятельство, что после окончания срока его действия и расторжение договора ответчик продолжал арендовать помещение.

Судом неправомерно после расторжения договора аренды и после прекращения  пользования арендатором  имущества  взыскан долг в виде арендной платы  с ………………….. по ………………….. ………… г.

Стороны в п. 1.5 Договора аренды № …………….  от ……………………. установили срок заключения договора –  с …………………. года по …………………………………… г. По окончанию указанного срока настоящий договор считается расторгнутым.

  1. В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
  2. В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
  3. Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.
  4. В изготовленном арендодателем экземпляром договора аренды был определен не только срок действие договора, но четко и однозначно указано, что по окончанию указанного  срока договор считается расторгнутым.

Таким образом наличие в договоре аренды условия о том, что по истечение срока аренды влечет расторжение договора, означает, по существу, заранее оговоренное возражение арендодателя против продления договора на неопределенный срок. Договор аренды части площади помещения не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечению срока, на который этот договор был заключен.

Согласно абзацу втором пункта 1.5 Договора указано, что пролонгация договора определяется дополнительным соглашением сторон.

Из приведённого пункта следует, что договор считался бы действующим,  если бы имелось дополнительное соглашение о продлении договора, которое является обязательным для срочного договора, в том числе в режим «на неопределенный срок».

Согласно пунктам 6.5,  6.7 Договора все изменения и дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Дополнительные обязательства Сторон оформляются дополнительными соглашениями, являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия заключенного между сторонами соглашения о продлении действия договора аренды на период после истечения срока его действия, а также доказательства направления такого соглашения арендатору либо его непосредственного предоставления арендатору.

Суд пришел к  ошибочному выводу о намерении обеих сторон продолжить арендные отношения после истечения срока договора только на основании предоставленного арендодателем на последнем судебном заседании  копии заявления арендатора от ……………… г. в адрес ……………………… с просьбой сократить арендуемую площадь до ………………….. кв.м. с резолюцией арендодателя «с…………………..» (приложение №1).

Данное заявление было написано …………………………..года, т.е. в период действия договора. Дословно в заявление указано «…………………………………………..». Из данного заявление можно сделать вывод, что в период действия договора арендатор просил уменьшить арендуемую площадь, ни каких пожеланий в заявлений о продлении договора ответчик не высказывал.

 Даже если предположить, что заявление было направлено на продолжении арендных отношений после истечение срока договора аренды, то в заявлении арендатор  выразил свою волю пользоваться арендованным помещением  только до …………………и в случае его одобрения, мог бы рассматриваться вопрос о продлении договора аренды.

  Истец о своем согласии ни как не сообщал,  учитывая, что срок действия  договора аренды определен до……………………. и после этого срока считался безусловно  расторгнутым,  я,  как арендатор, изначально являясь наименее защищенной стороной в арендных правоотношениях и как  это требует п. 3.1.6 Договора  в трехдневный срок с момента его прекращения выехала с помещения.

Резолюция истца  уменьшить мне арендуемую площадь с …………………………г. должна оцениваться судом критически, поскольку мне ни чего известно не было, ни каких документов в подтверждении о том, что он  довел до меня информацию об уменьшении  площади в суд не представлено  и взыскивает истец сумму с……………., а не как он согласился в заявлении до ………………..кв.м.

,  поставив на нем свою резолюцию, также резолюция могла быть поставлена в любое время для придания видимости, что арендатор не возражает пользоваться имуществом после прекращения договора.

  • В соответствии со статьей  9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
  • Таким образом в деле полностью отсутствуют доказательства  на продолжения пользования имуществом после прекращения договора.
  • В силу пункта  2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации,  65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендодатель  должен доказать, что арендатор пользовался имуществом по истечения срока договора.
  • Закон не связывает с тем обстоятельством, как указано в решении, что в подтверждении возврата и отсутствии пользовании  арендованным помещением должен быть подписан Акта приема-передачи.

На основании п. 3.1.6. Договора я в течение трех дней после прекращения договора, учитывая, что ни каких дополнительных соглашений о продлении договора мы не подписывали, ни каких намерений более оставаться там я не имела   выехала из арендованного помещения. ………………………….г.

– в  последний день передачи части площади нежилого помещения, я предложила подписать арендодателю  акт передачи-приема, однако он  отказался это делать, сославшись на то, что  это уже  без надобности, так как договор между нами все равно прекращен и я уже практически выехала из него.

Фак отказа был засвидетельствован работающим у меня продавцами, которые непосредственно там присутствовали,  уведомлены о сроках действия договора, его условий, занимались переездом.

Если предположить, что я пользовалась арендованным помещением до ………………………..г., то почему тогда ни каких документов, хотя бы намерений истца свидетельствующих о принятии от арендатора помещения весной  ……………………. г.  суду не предоставлено  (какие-либо отсутствуют  акты,  письма, заявления с  требованиями о возврате помещения).

Так как я после прекращения договора перестала пользоваться помещением и соответственно прямых доказательств подтвердить это у меня не имеется, то суду  предоставила договор аренды от ………………………….г.

на другое помещение у другого арендодателя и чтобы у суда не возникло предвзятости пригласила в суд качестве свидетелей  работников……………………………………..,  который арендовал часть помещение напротив меня в тот период времени.

Однако суд отказался их опрашивать в качестве свидетелей.

Как  я узнала от работников ……………………. с …………………… по ………………………… года часть площади ранее арендованного мною помещения пустовало, только в мае ………………..года нашелся арендатор на эту площадь и за этот период арендодатель решил неправомерно обогатиться злоупотребив своими правами.

Статьей 412 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно первому абзацу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая первичные документы об уплате за аренду,   признания истцом факта частичной оплаты, предоставленных ответчику документов, подтверждающих внесение платы за аренды помещения истец по крайней мере  должен был рассчитать  задолженность следующим образом:

………………руб. (ежемесячная арендная плата)  Х ……….. месяцев (с …………………. г.  по …………………. г. – действие договора № …………… от……………..) –…………………………. рублей (признанная истцом по документам уплата) = ……………..рублей.

Истцом выбран неправильный способ защиты нарушенного права.

В силу пункта 3  статьи  453  Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства считаются прекращенными с момента расторжения договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Таким образом,  срок действия договора аренды № ………….  от ………………… на момент предъявления иска в суд истек, обязательства сторон в связи с расторжением договора перестали существовать.

Данный подход отчетливо прослеживается в п. 1 «Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», утвержденных информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. №…………….

  В которым Высший Арбитражный Суд признал расторжение договора отпаданием основания требовать ранее исполненное по договору и если расторжение договора повлекло для лица необоснованную выгоду, то потерпевшее лицо имеет право предъявить иск из неосновательного обогащения.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из  этого следует, что после расторжения договора в случае если ответчик  не произвел арендной платы в полном в объеме в период действия договора, то ……………………….. вправе требовать от  арендатора  оплаты оказанных  услуг, на основании статей 1102, 1104 Гражданский кодекс Российской Федерации  как неосновательное обогащение.

  1. Согласно статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель  должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.
  2. В силу положений статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
  3. Таким образом, в связи с расторжением договора, обязательства сторон на основании  сделки  прекратились,  что не позволяет применить к возникшим спорным отношениям сторон положения статей  610, 614, 621, 622  Гражданского кодекса Российской Федерации.
  4. Обо всех этих обстоятельствах мы изложили в отзыве на исковое заявление,  непосредственно обосновывали свои доводы в ходе судебного заседания.
  5. На основании изложенного, руководствуясь  статьями 65, 71,75, 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
  6. ПРОШУ:
Читайте также:  Поправки в УПК - компенсация государством услуг адвокатов

Отменить решение  Арбитражного суда  Чувашской Республики-Чувашии по делу № ………………….. от ……………………….. о взыскании с индивидуального предпринимателя ………………………………. в пользу индивидуального предпринимателя ………………………………. ………………..руб. (………………………….) долга за период с ………………. По……………………. , ……………….руб. (двадцать три тысячи четыреста шестьдесят шесть рублей) 88 коп.

, пени за период с ………………. По……………….., …………….руб. (………………………… рублей) ……………. коп., расходов по оплате государственной пошлины, взыскание с индивидуального предпринимателя ……………………….. ………………..руб. (………………………………….рублей) ……………….коп. государственной пошлины в федеральный бюджет и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик                                                                                                                 ИП ………………..

Взыскание задолженности по арендным платежам в арбитражном суде

Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поэтому, если договор аренды заключен при осуществлении предпринимательской деятельности сторонами, то данный спор подведомственен арбитражному суду.

В иных случаях (при заключении договора аренды между физическими лицами, а также если деятельность ИП прекращена) такие споры рассматриваются в суде общей юрисдикции. Далее речь пойдет о взыскании задолженности по договору аренды в арбитражном суде с юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.  

Пошаговая инструкция “Взыскание задолженности по арендным платежам в арбитражном суде”

Для взыскания задолженности по договору аренды, а также неустойки за просрочку оплаты или процентов по ст. 395 ГК РФ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Уточнение информации о наличии производства по делу о банкротстве должника

С даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов (для физических лиц), наблюдения (для юридических лиц) наступают, в частности, такие последствия:

  • срок исполнения денежных обязательств, возникших до принятия судом заявления, считается наступившим
  • прекращается начисление неустоек (пеней, штрафов), иных финансовых санкций и процентов по обязательствам гражданина, кроме текущих платежей

Порядок действий кредитора, сроки для защиты своих имущественных интересов при банкротстве должника зависит от правовой природы требований к должнику, а также от введенной в отношении должника процедуры.

Ознакомиться с порядком действий при банкротстве должника вы можете в статье “Банкротство должника: что делать кредитору?”.

В настоящей статье далее речь пойдет о действиях кредитора при взыскании долга, если должник не является банкротом.

Шаг 2. Подготовка и направление претензии с требованием о выплате задолженности по договору аренды, иных сумм (неустойки, процентов по ст. 395 ГК РФ)

Важно правильно составить и направить претензию об уплате долга по арендным платежам и иных сумм.

Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд.

Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного порядка обязательно). 

Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования.

Укажите в претензии также сумму процентов/неустойки, для этого определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки).

Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет при необходимости. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.

Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре в качестве почтового.

Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить почтовую квитанцию об отправке, опись вложения.

При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя.

Вы можете дополнительно направить претензию по электронной почте, вручить иным способом с целью урегулировать вопрос мирным путем. То есть у вас должны быть документы, точно подтверждающие соблюдение претензионного порядка надлежащим образом, если все-таки придется идти в суд, но вы вправе любыми иными способами уведомлять арендатора о задолженности, вести переговоры.

Какой срок ответа на претензию о выплате долга по договору аренды?

Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре оказания услуг (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок). Поэтому до обращения в суд внимательно изучите ваш договор поставки на предмет претензионных сроков.

Шаг 3. Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании задолженности по договору аренды в суд

На требования о взыскании задолженности по договору аренды, процентов (неустойки) распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по договору аренды исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу.

Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, по каждому просроченному арендному платежу рассчитывается срок его уплаты согласно договору, исходя из данного срока учитывается срок исковой давности для взыскания задолженности по данному платежу.

Некоторые арендодатели ошибочно полагают, что срок исковой давности начинает течь с даты окончания действия договора, а потому затягивают с взысканием задолженности до окончания договора аренды, по долгосрочным договорам аренды это может привести к истечению срока исковой давности по ряду арендных платежей (Данная позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Поиск решений судов общей юрисдикции

  • ПУДОЖСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
  • АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
  • по делу №
  • 13 апреля 2018 года г. Пудож
  • Пудожский районный суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Белокуровой О.С.,

при секретаре Игроковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материал по частной жалобе администрации Пудожского муниципального района на определение мирового судьи судебного участка №1 Пудожского района РК от 26.03.

2018 о возвращении заявления о выдаче судебного приказа о взыскании с Земдиханова А.А. задолженности по арендной плате за земельный участок и пени за просрочку внесения арендной платы по договору № от ДД.ММ.

ГГГГ,

установил:

Администрация Пудожского муниципального района обратилась к мировому судье судебного участка №1 Пудожского района с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с Земдиханова А.А. задолженности по арендной плате за земельный участок и пени за просрочку внесения арендной платы в размере 2236 рублей 62 копейки по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

26.03.2018 мировым судьей судебного участка №1 Пудожского района РК вынесено определение о возвращении заявления администрации Пудожского муниципального района о выдаче судебного приказа о взыскании с Земдиханова А.А. задолженности по арендной плате за земельный участок и пени за просрочку внесения арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

С указанным определением не согласен заявитель — администрация Пудожского муниципального района, которая в частной жалобе просит определение мирового судьи отменить, указали, что основанием возврата заявления мировым судьей указана неподсудность дела данному суду в связи с тем, что в соответствии со ст.

28 ГПК РФ иск предъявляется по месту жительства ответчика. Полагает, что в соответствии с п.9 ст.29 ГПК РФ иски, вытекающие из договоров, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены в суд по месту исполнения договора.

Факт нахождения арендуемого (используемого) ответчиком земельного участка на территории , заключение им договора с органом местного самоуправления Пудожского района, а также его обязанность как арендатора по внесению арендной платы в пользу получателя — администрации Пудожского муниципального района позволяет сделать вывод об исполнении договора аренды именно на территории Пудожского района.

В соответствии с ч.3 ст.333 ГПК РФ частная жалоба на определение суда первой инстанции о возвращении заявления рассматривается без извещения лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, доводы частной жалобы, суд не находит оснований для отмены определения суда, поскольку оно постановлено в соответствии с законом.

Вс защитил право сособственника недвижимости в споре о взыскании с него арендной платы за землю под ней

27 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС19-22153 по спору о взыскании арендной платы за земельный участок одним сособственником расположенных на участке зданий с другого (дело № А40-221422/2018).

С 2005 г.

ОАО «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» («МОСЦТИСИЗ») владеет на праве собственности земельным участком под производственной базой в селе Акулово Одинцовского района Московской области, на котором расположена недвижимость, находящаяся в совместной собственности треста и ООО «Фирма Крот и К». При этом данные общества не заключали между собой договор аренды земельного участка.

Впоследствии «МОСЦТИСИЗ» обратился в суд с иском о взыскании с «Фирмы Крот и К» сбереженной арендной платы в сумме 16,2 млн руб. за фактическое пользование принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

В ходе судебного разбирательства, после изучения материалов текущего дела, а также дел № А41-6058/2013 и № А41-33274/2014 Арбитражный суд г. Москвы установил, что в 1994–1995 гг.

ответчик построил ряд зданий (сооружений) на спорном участке, принадлежащем федеральному госпредприятию «Московский центральный трест инженерно-строительных изысканий» (правопредшественнику истца) на праве бессрочного безвозмездного пользования, с согласия последнего. В феврале 1996 г.

стороны заключили договор о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на здания и сооружения, выделив доли каждого в праве совместной собственности на вышеуказанную недвижимость.

В 2005 г. госпредприятие было преобразовано в общество «МОСЦТИСИЗ», и земельный участок в соответствии с программой приватизации федерального имущества на 2005 г. вошел в состав подлежащего приватизации имущества, будучи учтенным в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

В то же время в состав приватизированного имущества не вошли объекты недвижимости, которыми на момент приватизации владело общество «Фирма Крот и К» согласно договору о реальном разделе зданий и сооружений, определении идеальных долей в праве собственности на них от 23 февраля 1996 г.

Кроме того, в приложении № 2 к передаточному акту Территориального управления Росимущества указывалось на наличие обременения (ограничения) имущества, включенного в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса в отношении производственной базы, в пользу ООО «Фирма Крот и К».

Читайте также:  Адвокат по статье 328. Уклонение от прохождения военной и альтернативной гражданской службы

В итоге суд первой инстанции полностью удовлетворил иск, установив наличие у истца права собственности на спорный земельный участок и отсутствие между сторонами договорных отношений.

В своем решении суд также указал на принцип платности использования земли, отметив, что истец доказал факт возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном им размере.

Впоследствии апелляция и кассация поддержали решение АС г. Москвы.

Со ссылкой на существенные нарушения судами норм материального права «Фирма Крот и К» обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам которого после изучения материалов дела нашла ее обоснованной.

Высшая судебная инстанция напомнила, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса в редакции от 21 июля 2005 г.

, действовавшей на момент приватизации земельного участка истцом, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юрлица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных федеральным законодательством.

При этом исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такое лицо вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Как пояснил Верховный Суд, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законом. «В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора», – отмечено в определении.

В этой связи ВС РФ отметил, что вывод нижестоящих судов о том, что право собственности ответчика на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости возникло только в 2011 г.

с момента их государственной регистрации, был сделан без учета действовавшего на момент регистрации п. 1 ст.

6 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку такая процедура была осуществлена фирмой в качестве регистрации ранее возникшего права собственности.

Со ссылкой на правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в постановлениях от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 и от 2 октября 2012 г. № 5361/12, Верховный Суд пояснил, что ст.

36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

«Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка», – отметил ВС.

Как пояснил Суд, в настоящее время в арбитражном суде рассматривается спор о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок (дело № А41-14599/19).

Таким образом, на момент приватизации правопредшественника истца на спорном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых последний не мог не знать, что они принадлежат на праве собственности обществу «Фирма Крот и К».

То обстоятельство, что на момент приватизации земельного участка «Фирма Крот и К» не зарегистрировала право собственности на эти объекты недвижимости в ЕГРП, не могло служить основанием для приватизации публичного участка без учета правил ст. 36 ЗК РФ.

Поскольку ответчик имеет право на общую долевую собственность на спорный земельный участок, размер долей сторон подлежит определению в рамках рассмотрения вышеуказанного дела. При этом фирма обязана уплачивать земельный налог пропорционально своей доле в общей долевой собственности на спорную землю.

Если же земельный налог за весь участок был полностью уплачен одним из собственников, последний вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева отметила, что правовая позиция Верховного Суда обусловлена фактической основой спорных правоотношений и их спецификой.

«Правопредшественник истца – правообладатель земельного участка разрешил истцу строить на нем объекты недвижимости до его приватизации, между сторонами было заключено соглашение об определении долей в праве собственности на земельный участок и здания до введения в действие старого Закона о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Все это может свидетельствовать о наличии у ответчика права собственности на занимаемую его объектами недвижимости и необходимую для их использования часть земельного участка, взыскивая с одного из таких потенциальных сособственников неосновательное обогащение, суды нижестоящих инстанций, по мнению Верховного Суда не учли должным образом фактическую подоплеку спорных правоотношений, уходящую своими корнями в 90-е гг. и судебные споры по существу которых идут в настоящее время», – отметила она.

Эксперт усомнилась в том, что в рассматриваемом деле Верховный Суд излагает принципиально новые и универсальные правовые позиции. «Тем не менее для рассмотрения дел со схожими фактическими обстоятельствами комментируемое определение будет определяющим курс (как и многие другие), особенно для группы возможных судебных дел о правах на спорный земельный участок», – полагает адвокат.

Олеся Спиричева добавила, что изложенные в определении Верховного Суда правовые позиции соответствуют существовавшим ранее правовым позициям ВАС РФ и подтверждают их.

«Суд, вне зависимости от наличия записи о регистрации права на недвижимость, может установить существование такого права, особенно это важно для прав, возникших до 31 января 1998 г. (по ним, в случае спора, суд часто является единственным “правоподтверждающим” органом).

В рассматриваемом случае ответчик заявлял о наличии права и доказывал это обстоятельство по рассматриваемому делу без предъявления встречного иска, но с заявлением соответствующих требований в рамках отдельного судебного спора, влияющего на исход рассматриваемого дела и могущего повлечь приостановление производства по рассматриваемому делу, на что было обращено внимание Верховного Суда», – отметила адвокат.

Партнер, адвокат, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Игорь Чумаченко отметил, что выводы Верховного Суда основаны на нормах земельного законодательства и полностью соответствуют правовым позициям ВАС и ВС РФ.

«Особенностью спора является то, что на одном земельном участке расположены здания, принадлежащие на праве собственности двум разным юрлицам, а при приватизации земельного участка истцом были нарушены права другого собственника недвижимых объектов, поскольку оба собственника зданий имеют исключительные права на приобретение данного участка в общую долевую собственность (если участок не разделен) в силу ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ и ныне действующей ст. 39.20 ЗК РФ. Поэтому ВС совершенно обоснованно указал на неправильное применение норм ЗК РФ и противоречие позиций нижестоящих судов актам ВАС и ВС РФ», – пояснил эксперт.

Игорь Чумаченко добавил, что сособственник участка в любом случае не должен платить другому сособственнику арендную плату, поскольку это противоречит режиму общей долевой собственности.

В свою очередь, если один из собственников понес расходы на уплату, например, налога на участок в полном объеме, то он вправе потребовать возместить ему часть таких затрат в размере пропорционально долям в праве на участок (если стороны не договорятся об ином размере трат на общее имущество).

По словам эксперта, такие споры не являются распространенными, поскольку сама ситуация не является типичной. «Тем не менее споры, в основе которых лежит нарушение закона при приватизации земельных участков, имеют место быть, и Верховный Суд вынужден в таких случаях исправлять ошибки нижестоящих судов.

В то же время споры между участниками общей долевой собственности встречаются довольно часто. Это касается, например, ситуаций, когда помещениями в нежилом здании владеет несколько собственников, между которыми по каким-то причинам не достигнуто соглашение о порядке пользования общим имуществом.

В таком случае суды руководствуются принципом аналогии закона и применяют нормы ГК РФ и ЖК РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, это касается, в том числе, и земельного участка, данная позиция отражена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г.

№ 64», – подытожил Игорь Чумаченко.

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва полагает, что определение Суда касается двух базовых принципов земельного законодательства: единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и платности использования земли. «Установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования является универсальным, поэтому неуплата земельного налога или арендной платы квалифицируется судами как неосновательное обогащение», – отметила она.

По словам эксперта, нижестоящие судебные инстанции правильно установили, что отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности фактического пользования земельным участком, что подтверждается сложившейся судебной практикой.

«Однако формами платы за использование земли, как это установлено в п. 1 ст. 65 ЗК РФ, являются не только арендная плата, но и земельный налог. Арбитражному суду г.

Москвы были известны обстоятельства, свидетельствующие о наличии права ответчика на общую долевую собственность на земельный участок, а не только на фактическое использование части земельного участка под своими объектами.

Поэтому неосновательное обогащение именно в виде арендной платы за использование своей земли представляется крайне необоснованным и противоречащим основным принципам земельного и гражданского законодательства», – резюмировала Виктория Соловьёва.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *