Увеличение доли в связи с произведенными неотделимыми улучшениями в помещении

Увеличение доли в связи с произведенными неотделимыми улучшениями в помещенииПо общему правилу участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса). Важно, чтобы при этом был соблюден порядок использования общего имущества, который осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ).

Значит ли это, что для увеличения своей доли лицу, которое произвело улучшение имущества, нужно получить согласие другого собственника? Или вполне достаточно согласия на осуществление самого улучшения? Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не смогли прийти к общему мнению, поэтому Верховному Суду Российской Федерации пришлось их рассудить.

Суть спора

3 ноября 2006 года общество «Ф» и организация «Б» стали собственниками столовой площадью 778,5 кв. м. Общество получило 4/5 в праве общей долевой собственности, а организация – оставшуюся 1/5.

Порядок пользования общим имуществом, а также свои права и обязанности участники согласовали в договоре от 1 июня 2009 года.

В частности, они предусмотрели обязанность организации «Б» согласовывать с обществом «Ф» реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.

За период с 2009 по 2011 годы организация провела реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Помещение претерпело перепланировку, а над комнатами первого этажа появилась антресоль. В итоге общая площадь помещения столовой увеличилась на 174,8 кв. м, то есть до 953,3 кв. м.

Стороны обратились в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на увеличенную площадь, и оно было зарегистрировано за ними в прежних долях (то есть 1/5 – за организацией, а 4/5 – за обществом).

Однако организация «Б», полагая, что произведенные ею улучшения повлекли изменение ее доли в праве на общее имущество, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу «Ф» о признании за ней права на долю 3305/9533 в отношении помещения столовой площадью 953,3 кв. м, а за ответчиком – права на долю 6228/9533.

О том, какие улучшения могут считаться отделимыми, узнайте из материала «Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатныйдоступ на 3 дня!

Получить доступ

Тем не менее, суд в удовлетворении исковых требований отказал (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 августа 2015 г. по делу № А32-18401/2015). Свое решение он мотивировал тем, что пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, для изменения долей в общей собственности в связи с произведенными неотделимыми улучшениями имущества собственнику нужно не только доказать осуществление неотделимых улучшений, но и получить согласие сособственников на изменение долей. Однако такое соглашение между сторонами не заключалось.

На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом не был соблюден порядок пользования общим имуществом.

А вот апелляция сочла иначе. Суд учел положения заключенного сторонами договора о пользовании общей собственностью. Этим договором был регламентирован порядок согласования вторым собственником реконструкции и технического переоборудования помещений.

В рассматриваемом споре такое согласие было выражено в письменной форме и представлено в виде переписки сторон, которая, как отметил суд, свидетельствует о наличии согласия ответчика на проведение истцом реконструкции.

Этого, по мнению апелляции, вполне достаточно для того, чтобы считать порядок пользования общим имуществом соблюденным. В связи с этим суд пришел к выводу, что истец имеет право на увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение.

Решение нижестоящей инстанции при этом было отменено (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. № 15АП-18487/15).

Кассация, напротив, с позицией суда апелляционной инстанции не согласилась и, отменив его, оставила в силе решение суда первой инстанции (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2016 г. № Ф08-2449/16).

Суд округа согласился с решением Арбитражного суда Краснодарского края в том, что наличие согласия ответчика на реконструкцию не является согласием на увеличение доли истца.

И поскольку соглашение сторон об изменении долей в праве общей собственности отсутствует, порядок пользования общим имуществом нельзя считать соблюденным. Следовательно, оснований для увеличения доли организации «Б» не имеется. 

Позиция ВС РФ

КРАТКО Реквизиты решения: Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315.

Требование заявителя: Признать за ним право на увеличение доли в общем имуществе в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, несмотря на отсутствие согласия на это со стороны второго собственника.

Суд решил: Иск удовлетворить, поскольку для изменения доли необходим лишь факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества, согласованных с другим собственником. Согласие на увеличение самой доли при этом не требуется.

В результате истец был вынужден обратиться в ВС РФ с жалобой, в которой просил отменить акты судов первой и кассационной инстанций и оставить в силе апелляционное постановление. И Судебная коллегия по экономическим спорам согласилась с ним (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315).

Суд отметил, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на увеличение своей доли, если эти улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия на то остальных участников (п. 3 ст. 245, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, сделал вывод ВС РФ, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, – это увеличение доли лица, которое их произвело.

В данном случае на выполнение истцом работ, повлекших перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества, было получено согласие второго участника. То есть неотделимые улучшения были произведены с соблюдением установленного собственниками порядка его использования и без возражений одного собственника на их выполнение за счет другого.

Поскольку стороны не согласовали иные последствия улучшения общего имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно, по мнению Суда, усмотрел основания для увеличения доли организации «Б» в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Более того, добавил ВС РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии на то согласия других участников противоречит закону, не предусматривающему такого дополнительного основания для увеличения доли. Для изменения доли необходим лишь сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из собственников, но при обязательном соблюдении порядка пользования общим имуществом. А именно, при согласии других собственников на выполнение неотделимых улучшений.

Иной подход, по мнению ВС РФ, влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, который тем самым повысил имущественную оценку своей доли, но отказывается при этом увеличить долю участника, выполнившего эти улучшения. Тогда как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

С учетом этого ВС РФ отменил обжалуемые судебные акты и оставил без изменения Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, признав право истца на увеличение его доли в праве общей долевой собственности на помещение столовой до 3305/9533.

Неотделимые улучшения: спорные случаи и учет

Большинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства, например, ремонтировать. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, делятся на отделимые и неотделимые. О том, каким образом арендатору учитывать неотделимые улучшения, читайте в статье.

Вебинар о неотделимых улучшениях арендованного имущества

Лектор подробнее рассказывает об учете таких улучшений, а так же все о правильном их оформлении.

Смотреть

Однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту) (Письма Минфина от 12.10.

2011 № 03-03-06/1/663, от 18.11.2009 № 03-03-06/1/763). Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

 Например, отделочные работы в офисном помещении, арендованном без отделки, будут неотделимыми улучшениями, поскольку в результате этих работ изменяются характеристики помещения — появляется возможность использовать его в качестве офиса.

Те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении осыпается штукатурка или вас не устроил цвет обоев и качество коврового покрытия, — будут обычным ремонтом.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Рассмотрим некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.

 5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.

Читайте также:  Адвокаты и юристы по семейным спорам

2008 № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт неотделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Улучшения, произведенные с согласия арендодателя и без

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, будет ему возмещена арендодателем в следующих случаях (п. 2 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ):

  • если это прямо предусмотрено договором аренды;
  • если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений и не оговорил, что они будут произведены за счет арендатора (ссудополучателя).

В остальных случаях арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость улучшений (п. 3 ст. 623, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Поэтому перед их проведением, стоит заручиться поддержкой арендодателя, а его согласие обязательно зафиксировать в допсоглашении к договору аренды.

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68…К 19 — НДС принят к вычету

Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также признается при исчислении налога на прибыль.

Два варианта передачи неотделимых улучшений арендодателю

1. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99…К 68/Налог на прибыль — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

2. При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений: при указанном условии сумма амортизации, начисленная со стоимости неотделимых улучшений, не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

Д 76…К 91 — Стоимость возмещения неотделимых улучшений

Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС

Д 91…К 01 — Списана остаточная стоимость неотделимых улучшений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • емонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а явля-ются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Как мы уже отметили, улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя.

  • В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.
  • Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Есть еще один нюанс, если неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. На основании п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Налог на прибыль. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом. Если их стоимость по договору арендатору не возмещается, то он может ее «погасить» посредством начисления амортизации в течение действия договора аренды (п.

 17 ПБУ 6/01) с учетом периода полезного использования объекта (п. 1 статьи 258 НК РФ). Недоамортизированную к моменту прекращения действия договора стоимость неотделимых улучшений в расходах учесть нельзя, даже если впоследствии заключен новый договор аренды того же имущества (Письмо Минфина от 25.10.

2011 № 03-03-06/1/689). 

Налог на имущество. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, учтенных в составе основных средств арендатора, облагаются налогом на имущество до окончания срока действия договора аренды. Эта позиция подтверждена в письме Минфина от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80.

Обратите внимание: арендатор объекта недвижимости исчисляет налог, исходя из балансовой стоимости облагаемых неотделимых улучшений, даже если арендодатель платит за этот объект налог, исходя из кадастровой стоимости (п. 1 Письма Минфина от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).

НДС. При безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатор обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет (п. 1 ст. 146 НК РФ, Письма Минфина от 27.10.2016 № 03-07-11/62656, от 27.07.2016 № 03-07-11/43792).

Комментирует Татьяна Новикова: «Я рекомендую арендаторам заранее продумывать каждую формулировку договора аренды и отражать в нем все возможные варианты развития событий.

 Например, чтобы сумма начисленной амортизации по неотделимым улучшениям могла приниматься в расходы при исчислении налога на прибыль, в договоре должно быть дано разрешение арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

 Также в договоре можно прописать, что арендодатель не должен возмещать произведенные улучшения арендатору. В противном случае начисленная амортизация не будет признана при исчислении налога на прибыль».

Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения не согласованы с арендодателем

Д 08…К 60 — Произведены неотделимые улучшения

Д 19…К 90 — НДС по неотделимым улучшениям

Д 68…К 19 — НДС принят к вычету

Д 01…К 08 — Приняты к учету неотделимые улучшения

Д 26…К 02 — Начислена амортизация по неотделимым улучшениям. Сумма начисленной амортизации также не признается в качестве расхода при исчислении налога на прибыль.

При окончании договора аренды неотделимые улучшения в составе арендованного объекта передаются арендодателю, последний не возмещает стоимость неотделимых улучшений:

Д 02…К 01 — Формирование остаточной стоимости передаваемых неотделимых улучшений (сумма начисленной амортизации списывается в уменьшение первоначальной стоимости неотделимых улучшений)

Д 91…К 01 — Списана в состав прочих расходов остаточная стоимость неотделимых улучшений

Д 91…К 68/НДС — Начислен НДС на стоимость безвозмездно передаваемых неотделимых улучшений

Д 99…К 68 — Начислено ПНО на остаточную стоимость неотделимых улучшений (не признаваемых при исчислении налога на прибыль).

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Возможно ли увеличить свою долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в связи с осуществлением за свой счет неотделимых улучшений недвижимого имущества? — Юридическая Компания ЮСАКТУМ || Доверьтесь профессионалам!

  • Мне с сестрой принадлежит на праве общей долевой собственности жилой дом. В 2009 году в своей части дома я сделала ремонт, а также пристроила два небольших помещения, в результате чего общая площадь дома увеличилась. Сестра не возражала против моих действий и никак не препятствовала в их исполнении.

    На данный момент с сестрой начинают возникать споры, она грозится, что подаст в суд на раздел дома. Я опасаюсь, что поскольку по документам доли у нас равные, то она будет претендовать и на мои пристроенные помещения. Никаких расходов на пристройку помещений моя сестра не несла, я строила всё на свои средства.

    Могу ли я, в случае подачи моей сестрой в суд о разделе дома, подать требования об увеличении своей доли в общей собственности на дом?

  • Ответ юриста по жилищным спорам о возможности подачи в суд требований об увеличении доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, в связи с осуществлением за свой счет неотделимых улучшений недвижимого имущества.

    В 2016 году Верховный Суд РФ признал наличие у собственника, понесшего расходы на увеличение общего имущества, права на увеличение его доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Основными позициями, которыми Верховный Суд РФ обосновал свои выводы, и которыми Вам необходимо будет руководствоваться следующие.

    Из системного толкования п. 3 ст. 245 и п. 1 ст.

    247 Гражданского кодекса РФ следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников.

    • Таким образом, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество.
    • Для изменения доли необходим сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником, но при соблюдении порядка пользования общим имуществом, то есть при согласии на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками.
    • Иной подход влечет нарушение Ваших прав, как участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, имущественная оценка доли которого возросла в результате такого улучшения.
    • Для удовлетворения Ваших требований, Вам необходимо будет доказать суду следующие обстоятельства.
    • Во-первых, факт постройки указанных Вами помещений.
    • Во-вторых, факт несения Вами расходов на пристройку указанных помещений.
    • В-третьих, факт увеличения общего имущества за счет пристройки указанных помещений.
    Читайте также:  Об исключении недопустимого доказательства - протокола осмотра места происшествия при задержании с поличным

    В-четвертых, отсутствие возражений со стороны Вашей сестры (второго участника общей долевой собственности) на пристройку указанных помещений. Ещё лучше если сможете доказать, что Ваша сестра была согласна на пристройку указанных помещений.

    1. Используя поиск на нашем сайте, Вы можете ознакомиться с документами, которые могут оказаться полезными для Вас при разрешении споров различных категорий, включая жилищные споры.
    2. Для эффективного представительства Ваших прав и законных интересов, для успешного разрешения жилищных споров, в том числе споров о пользовании и владении общим имуществом, признании права собственности на недвижимое имущество, о разделе общего имущества и др. обращайтесь к юристам и адвокатам по жилищным спорам нашей компании:
    3. + 7 (495) 507-98-07
  • Оценка стоимости неотделимых улучшений

    Экспресс-оценка для процедуры снижения кадастровой стоимости недвижимости

    Неотделимые улучшения относятся к недвижимости, в частности, к жилым квартирам, производственным зданиям, сооружениям, к строениям, расположенным на земельном участке, а также к самому земельному участку. Неотделимые улучшения не могут быть отделены от объекта недвижимости без вреда непосредственно для них самих, а также для объекта.

    Как правило, произведенные неотделимые улучшения касаются внешнего/внутреннего вида, коммуникаций и инженерных сетей жилых и производственных помещений. Это может быть перепланировка, модернизация, техническое перевооружение или реконструкция объекта недвижимости.

    Если говорить обобщенно, то с точки зрения судебной практики неотделимые улучшения коммерческой недвижимости должны изменять технологическое или служебное назначение объекта недвижимости и повышать его технико-экономические показатели. В этом случае надо отличать неотделимые улучшения от ремонта, который направлен на поддержание объекта недвижимости в рабочем состоянии и при его проведении новые качества у объекта не появляются.

    При оценке стоимости неотделимых улучшений коммерческой недвижимости наши оценщики совместно с экспертами по строительству проводят технические исследования, позволяющие четко определить и однозначно отнести проведенные работы или к неотделимым улучшениям или ремонту, что очень важно при судебных или налоговых спорах.

    При оценке неотделимых улучшений надо понимать, что определение их рыночной цены идет в связке со стоимостью объекта недвижимости, к которому они относятся, то есть неотделимые улучшения нельзя отчуждать самостоятельно. Это обстоятельство накладывает определенные ограничения на рыночный оборот неотделимых отчуждений, в котором может участвовать только определенный продавец и определенный покупатель.

    По опыту нашей компании, услуга по оценке стоимости неотделимых улучшений требуется при решении споров между субъектами арендных отношений или продаже объекта недвижимости, имеющего такие улучшения, подтвержденные документально.

    Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет юридическую и доказательную силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.

    Для каких целей производится оценка?

    • Оценка стоимости неотделимых улучшений при продаже объекта недвижимости
    • Оценка стоимости неотделимых улучшений для целей налогового учета
    • Оценка стоимости неотделимых улучшений при аренде объекта недвижимости
    • Оценка стоимости неотделимых улучшений при судебных и налоговых спорах
    • Оценка стоимости неотделимых улучшений при расчете размера долевой собственности
    • Жилая недвижимость (квартира, комната, загородный дом)
    • Земельные участки всех видов разрешенного пользования
    • Промышленные здания и сооружения
    • Офисные здания и помещения
    • Складские комплексы и помещения
    • Гаражные комплексы
    • Морские и речные суда

    В нашей практике много примеров, когда у заказчиков возникала необходимость посчитать точную стоимость неотделимых улучшений.

    Так, при аренде офисных, складских или производственных помещений достаточно распространенной практикой является проведение ремонта, работ по перепланировке, замене коммуникаций или инженерных сетей.

    Эти работы арендатор производит за свой счет и по окончании срока аренды предъявляет арендодателю к возмещению полную сумму понесенных расходов. Арендодатель не согласен с суммой, так как она не учитывает временную стоимость денег и физический износ проведенных работ.

    При оценке стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений наши оценщики применяют затратный подход, который наиболее полно и точно позволяет учесть все расходы и совокупный износ (физический износ, функциональное и экономическое устаревание) и тем самым получить итоговую величину рыночной стоимости проведенных улучшений.

    Когда речь идет о земельном участке, то к его неотделимым улучшениям можно отнести работы по благоустройству, посадку многолетних плодово-ягодных насаждений, создание травяного газона, ландшафтный дизайн и иные аграрные мероприятия, существенно улучшающие качественные характеристики участка.

    Если говорить о неотделимых улучшениях жилой недвижимости, то с точки зрения оценки их стоимости речь пойдет о привычном всем ремонте (стандартный, улучшенный, высококачественный, эксклюзивный) квартиры, комнаты, загородного дома или таунхауса. Оценка стоимости ремонта квартиры и иной жилой недвижимости в нашей компании является популярной услугой, которая необходима при разделе имущества и иных имущественных спорах между супругами или родственниками.

    По результатам оценки, проведенной нашей компанией, заказчики получают на руки Отчет об оценке, который является официальным документом, подтверждающим рыночную стоимость неотделимых улучшений, и составляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральных стандартов оценки. Отчет об оценке стоимости неотделимых улучшений имеет юридическую и доказательную силу, достаточную для представления в государственные, судебные и налоговые органы РФ.

    Услуги, которые могут быть интересны

    Производство обладает стоимостью, если полезно реальному или потенциальному владельцу, т.е. способно приносить доход. Мы оценим полезность и рассчитаем стоимость производства

    Для проведения любых сделок, обеспечения обязательств и в целях налогового и бухгалтерского учета

    Неотделимые улучшения арендованного имущества

    Вопрос: Может ли арендодатель возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений до окончания договора аренды, если они были произведены с его согласия? Когда должна происходить передача неотделимых улучшений помещения от арендатора к арендодателю? Можно ли передать неотделимые улучшения без возврата арендованного помещения?

    Ответ: Арендодатель может возместить стоимость неотделимых улучшений до окончания срока договора аренды, если они были произведены с его согласия, при соблюдении определенных условий.

    Неотделимые улучшение передаются от арендатора к арендодателю вместе с объектом аренды после окончания срока договора аренды.

    Неотделимые улучшения арендованного помещения могут быть переданы арендатору только совместно с объектом аренды.

    • Неотделимые улучшения имущества — улучшения, обладающие следующими признаками :
    • 1) прочно связаны с объектом аренды;
    • 2) не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда;
    • 3) влекут за собой изменение стоимости самого имущества.
    • В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды .

    Диспозитивный характер нормы п. 2 ст. 594 ГК позволяет участникам договора аренды предусмотреть возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений и в период действия договора аренды, не дожидаясь его окончания.

    Как правило, на практике это реализуется путем зачета стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в счет уплаты арендных платежей либо предоставлением арендатором льготной ставки арендной платы на определенный период.

    С правовой точки зрения в п. 2 и 3 ст. 594 ГК речь идет не о передаче неотделимых улучшений, а о возмещении их стоимости.

    Произведенные неотделимые улучшения арендатор использует в составе полученного арендованного имущества, ведь они и производятся арендатором для того, чтобы улучшить пользование данным имуществом.

    Возвращаются неотделимые улучшения одновременно и в составе арендуемого имущества. Смысл в передаче неотделимых улучшений без возврата указанного имущества отсутствует, поскольку их невозможно отделить.

    При осуществлении арендатором неотделимых улучшений имущество возвращается арендодателю вместе с произведенными улучшениями. В зависимости от наличия согласия арендодателя на производство таких улучшений решается вопрос о возмещении расходов арендатора .

    Имеет ли второй собственник недвижимости, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, право на увеличение своей доли?

    Вопрос:

    • Вопрос: №3046 от: 2017-04-01.

    Ответ:

    В соответствии с ч. 3 ст. 245 и ч. 1 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников.

    • Следовательно, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество.
    • Таким образом, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения с соблюдением установленного порядка, имеет право на увеличение своей доли в праве собственности.
    • Указанная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.
    Читайте также:  Адвокаты по наследственным делам и спорам: консультация юриста по наследству

    Так, согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 февраля 2017 года «… при установленных по делу обстоятельствах, в отсутствие согласования сторонами иных последствий улучшения общего имущества за счет одного участника, суд апелляционной инстанции, руководствуясь п. 3 ст. 245 ГК РФ, обоснованно усмотрел основания для увеличения доли организации в праве на общее имущество.

    Вывод суда первой инстанции и арбитражного суда округа о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии соответствующего соглашения его участников противоречит положениям п. 3 ст. 245 ГК РФ, не предусматривающим такого дополнительного основания для увеличения доли при улучшении общего имущества одним участником с согласия остальных участников.

    Указанный вывод сделан без учета того, что для изменения доли данная норма предусматривает сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником, но при соблюдении порядка пользования общим имуществом, то есть при согласии на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками. Иной подход влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, имущественная оценка доли которого возросла в результате такого улучшения…».

    Для более подробного изучения ситуации и получения качественной юридической помощи, Вы можете обратиться к специалисту нашей коллегии адвокатов.

    Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.

    Неотделимые улучшения — основание увеличения доли в праве собственности — Юрист | услуги юриста

    Определением № 308-ЭС16-10315 от 27.12.16 года Верховный суд России разрешил спор о неотделимых улучшениях недвижимости.

    Высшая инстанция признала реконструкцию основанием пересмотра соотношения долей в праве собственности.

    Новый акт внес ясность в вопрос об урегулировании конфликтов, возникающих между законными владельцами помещений. Теперь нижестоящие суды будут придерживаться единого подхода.

    А было ли соглашение?

    С требованием об увеличении доли в праве на нежилое здание обратилось общественное объединение. Представители истца ссылались на техническое переоснащение объекта и реконструкцию.

    В результате проведенных работ площадь, а также рыночная стоимость недвижимости увеличились. Затраты на модернизацию легли на общественников, что и послужило причиной судебной тяжбы.

    Юристы заявителя апеллировали к третьей части статьи 245 ГК РФ и настаивали на пересмотре соотношения долей.

    Первая инстанция отказала в удовлетворении иска. В мотивировочной части указали на отсутствие соглашения между собственниками объекта. Владельцы недвижимости не пришли к единому мнению о целесообразности работ. Письменных подтверждений одобрения модернизации другим хозяином не было.

    Апелляционная коллегия с выводом не согласилась. В деле присутствовал проект улучшений, на котором имелась отметка о согласовании вторым собственником.

    Об отсутствии спора относительно необходимости внесения изменений свидетельствовала и переписка. Удовлетворяя иск, вторая инстанция сослалась на статьи 245 и 247 ГК РФ. Кассация, напротив, встала на сторону ответчика.

    В результате дело попало на рассмотрение Верховного суда России.

    Мнение экономической коллегии ВС РФ

    Высшая судебная инстанция поддержала апелляцию. Неотделимые улучшения производились в добровольном порядке за счет одного из собственников. Возражений второй хозяин не заявлял, а проведению работ не препятствовал. Статья 245 ГК РФ не предусматривает в качестве обязательного условия реконструкции составление письменного соглашения.

    Игнорирование расходов одной из сторон спора приводит к существенному нарушению прав. Стоимость долей участников возросла именно за счет улучшений, а потому их соотношение должно измениться.

    Эксперты полагают, что определение внесет ясность в правила урегулирования споров по направлению. До последнего времени практика складывалась неоднозначно, а предугадать исход тяжбы было невозможно.

    Имущество супругов. Неотделимые улучшения имущества. Помощь юриста

    Довольно часто после заключения брака молодожёны переезжают в собственную квартиру кого-то из них. Многие знают, что во время развода бывший супруг не может претендовать на квартиру, приобретенную до брака другим супругом.

    Но что делать, если один из супругов — не собственник в период брака сделан на собственные, накопленные до брака, деньги капитальный ремонт или переустройство, чем существенно улучшил состояние этой квартиры? Или же самостоятельно проводил всё ремонтные работы?

    Ситуаций, когда в квартиру денег вложено больше, чем её первоначальная стоимость – множество.

    Вправе ли супруг, существенно улучшивший состояние жилплощади, при разводе претендовать на часть такой квартиры или её стоимости? Согласно семейному законодательству квартиру можно признать совместной собственностью, если будет установлено, что во время брака за счет денег и труда супруга — не собственника квартиры или за счёт семейных средств (например, подаренных на свадьбу) были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этой квартиры. «Значительное увеличение стоимости» – достаточно расплывчатое определение. В каждом споре такое обстоятельство будет устанавливаться индивидуально на основе представленных сторонами доказательств. Здесь должны быть установлены, как минимум, следующие обстоятельства: насколько была увеличена цена имущества, сколько стоит квартира без ремонта и сколько с ремонтом, вычислить разницу в стоимости, установить значительность этой величины (разницы) и др.

    Как правило, без проведения оценочной экспертизы суд не принимает итоговое решение по такому делу.

    Следует отметить, что в любом случае решение вопроса о признании личной собственности совместной является правом, а не обязанностью суда, и производится на его усмотрение. Однако от правила, установленного законом, супругам можно отойти, заключив соответствующее соглашение. Следовательно, возможны 2 варианта развития событий:

    1. заключение договора между супругами;
    2. решение спора в судебном порядке при отсутствии договоренностей.

    Добровольный раздел квартиры после ремонта

    Конечно, лучше договориться «на берегу» и передавать вопрос на рассмотрение суда. Для этого необходимо заключить соглашение, которое должно быть:

    1. составлено в письменной форме;
    2. удостоверено нотариусом;
    3. подписано обеими сторонами.

    В таком соглашении можно отойти от равенства прав супругов и поделить все так, как оба считают нужным и справедливым. Обычно такие соглашения заключаются относительно всего недвижимого и «крупного» движимого имущества: квартир, машин, домов, бизнеса и т.д. В указанном в начале статьи примере предметом соглашения будет квартира, в которой произведены капитальные улучшения. В таком договоре важна четкость формулировок, поэтому характеристика спорной жилплощади должна быть подробной, как и описание капитальных улучшений квартиры (замена сантехники, дверей, окон, выравнивание стен, поклейка обоев и т.д.) с указанием на их стоимость и того, за чей счет они были произведены.

    Раздел квартиры в судебном порядке

    При невозможности заключения такого соглашения, супруг, права которого пытаются ущемить, вправе обратиться с заявлением в суд за их защитой. Подготовиться к судебному заседанию поможет грамотный юрист. Проблемы чаще всего возникают в части доказывания:

    1. капитальных улучшений;
    2. их производства за счет денег истца.

    Суды требуют доказать объем работ, произведенных в квартире во время брака.

    В качестве доказательств принимаются:

    1. объяснения сторон (самих супругов);
    2. свидетельские показания;
    3. строительно-техническая экспертиза (необходима для определения того, были ли произведены неотделимые улучшения квартиры, и их стоимость);
    4. сведения о доходах каждого из супругов;
    5. договор целевого займа (важно указание цели получения кредита).

    Выигранные дела

    В нашей практике был случай, когда бывшая жена обратилась к нашему клиенту с иском о признании квартиры, полученной им от родителей, совместной собственностью и выделе ей доли. Женщина мотивировала свои требования следующим: в период их брака в квартире был произведен капитальный ремонт: деревянные окна были заменены на пластиковые, заменены межкомнатные двери, была установлена новая усиленная железная входная дверь, проведена замена водопроводных и канализационных труб в ванной комнате и кухне, заменена сантехника, пол, проведены отделочные работы (выравнивание стен, поклейка обоев). Все материалы, по ее мнению, приобретались за счет их общих денег. В результате этого, цена спорной квартиры была увеличена.

    Суд посчитал, что для решения вопроса о признании улучшений совместно нажитым имуществом, истице необходимо доказать объем улучшений, их значительность, соотношение со стоимостью квартиры в целом. Истица таких доказательств в суде не представила.

    Кроме этого, ее доводы опровергались вступившим в законную силу решением другого суда о разделе совместно нажитого имущества, где подтверждено, что в спорной квартире начался ремонт на личные средства ответчика от продажи однокомнатной квартиры, также принадлежащей ему на праве собственности, а на совместные средства был приобретен гараж и автомобиль, что истицей не оспаривалось. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда и вновь не доказываются. Таким образом, в исковых требованиях суд отказал. Давно известно, что во время развода бывший супруг не претендует на квартиру, полученную другим супругом до брака. Таким «неделимым» имуществом часто оказывается квартира.

    Но бывает так, что средства, вложенные в такую квартиру, в разы увеличивают ее стоимость, чем недобросовестные супруги с удовольствием пользуются.

    Leave a Comment

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *