Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).
К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Как проводить перепланировку в многоквартирном доме
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает
Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.
2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.
Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.
Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.
Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Земельный участок в составе общего имущества МКД
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
В таком случае УО может:
- вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
- привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Апелляционная жалоба на решение Видновского городского суда ОБРАЗЕЦ
- МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
- __________________________________________
- 143402, Московская область, Красногорский район,
- п/о«Красногорск-2», МКАД 65-66 км
Ответчик: Роденко Алевтина Николаевна, зарегистрированная по адресу: Московская область, г.Краснозаводск, ул.Новая, д.4, кВ.35
.
Истец: Администрация Ленинского муниципального района Московской области
Адрес: 143000, Московская область, Ленинский район, г.Видное, ул.Школьная, д.26 А
Ответчик: Азаматов Виктор Владимирович, зарегистрированный по адресу: Московская область, Ленинский район, пос. Мосрентген, д.34, кВ.6
Ответчик: Барковский Иосиф Георгиевич, зарегистрированный по адресу: Московская область, г. Коломна, ул.Бочманово, д.257
Ответчик: Бахтизион Дмитрий Сергеевич, зарегистрированный по адресу: Россия, Волгоградская область, Калачевский район, пос. Береславка, д.30, кВ.59
Ответчик: Беляева Эльвира Викторовна, зарегистрированная по адресу: Россия, респ. Адыгея, г.Майкоп, ул.Калинина д.271
Ответчик: Грицанова Анжела Николаевна, зарегистрированная по адресу: Россия, Тверская область, г.Кашин, ул.Курортная, д.165
Ответчик: Шатилов Сергей Алексеевич, зарегистрированный по адресу: Московская область, г.Дедовск, ул.Красный Октябрь, д.10, кВ.62
Ответчик: Иваненко Екатерина Владимировна, зарегистрированный по адресу: г.Москва, ул. Академика Королева, д.8, корп.1, кВ.406
Ответчик: Косолапов Сергей Викторович, зарегистрированный по адресу: Россия, г.Брянск, ул.Брянского фронта, д.4, кВ.188
Ответчик: Николайчук Оксана Николаевна, зарегистрированная по адресу: Республика Украина, Кировоградская область, г.Александров, ул. Г.Сталинграда, д.21, кВ.139
Ответчик: Тузовская Альбина Федоровна, зарегистрированная по адресу: Россия, Кемеровская область. г.Прокопьевск. ул.Обручева, д.49 А, кВ.10
Ответчик: Харитонова Валентина Николаевна, зарегистрированная по адресу: г.Москва, Теплый Стан, д.4, корп.1, кВ.54
Ответчик: Грицанова Руфина Алексеевна, зарегистрированная по адресу: Россия, Тверская обл., г.Кашин, ул.Курортная, д.65
Ответчик: Бабаева Светлана Владимировна, зарегистрированная по адресу: г.Москва, ул.Теплый Стан, д.7, корп.2, кВ.88
Ответчик: Борисова Татьяна Аркадьевна, зарегистрированная по адресу: г.Москва, ул.Садовническая, д.58/60, кВ.20
Ответчик: Божко Сергей Николаевич, зарегистрированный по адресу: Россия, Ставропольский край, Георгиевский район, станица Георгиевская, пер.Маяковского, д.36
Ответчик: Галетян Теван Размикович, зарегистрированный по адресу: Московская область, Зарайский район, с.Чулки-Соколово, ул.Микрорайон, д.6, кВ.11
Ответчик: Давыдова Ирина Александровна, зарегистрированная по адресу: г.Москва, Сиреневый бульвар, д.4/23, кВ.11
Ответчик: Ляпина Екатерина Евгеньевна, зарегистрированная по адресу: Россия, Белгородская область, Прохоровский район, пос.Прохоровка, ул.Дорожная, д.18
Ответчик: Кугай Лариса Владимировна, зарегистрированная по адресу: г.Москва, Алтуфьевское шоссе. Д.24, кВ.374
Ответчик: Плукчи Любовь, зарегистрированная по адресу: Московуская область, Ленинский район, г.Московский, микрорайон 1, д.5, кВ.30
Ответчик: Поалелуннджь Дорин, зарегистрированный по адресу: г.Москва,Борисовский проезд, д.44, корп.2, кВ.332
Ответчик: Полторак Наталья Николаевна, зарегистрированная по адресу: г.Москва, Нагатинская наб., д.16, кВ.119
Ответчик: Сергунин Федор Викторовичя, зарегистрирован: г. Москва, ул. Жигулевская, д.5, корп.3, кв.55
Ответчик: Сатановская Елизовета Михайловна, зарегистрированная по адресу: г.Москва, ул.2-я Парковая, д.9, кВ.36
Ответчик: Трусова Наталья Борисовна, зарегистрированная по адресу: г.Москва, ул.Первомайская, д.5, корп.1, кВ.26
Ответчик: Филлипова Антонина Анатольевна, зарегистрированная по адресу: Россия, Ярославская область, г.Переславль-Залесский, пер.Дорожный, д.4, кВ.8
Ответчик: Носова Анна Александровна, зарегистрированная по адресу: Россия, г.Брянск, ул.Тельмана, д.74А, кВ.5
- 3-е лицо: СНТ «Дары Природы»
- Адрес: 142770, Московская область, Пос Мосрентген
- 3-е лицо: Администрация поселка Мосрентген
Адрес: 142770, Московская область, Ленинский район. с/п «Сосенское», пос.Газопровод, д.17
Гражданское дело в суде I инстанции: № 2-24/2012
Федеральный судья: Асташкина О.Г.
АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА
Апелляционная жалоба не решение мирового судьи об устранении препятствий и в пользовании земельным участком и сносе строения
Решением мирового судьи в удовлетворении исковых требований истца к ответчику об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе строения отказано. Указанное решение мирового судьи считаю незаконным и подлежащим отмене. Истец просит решение мирового судьи отменить и вынести новое решение удовлетворив требования.
- В _________ районный суд г. __________
- представителя истца ____________________________________________
- прож. ___________________________
- АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА
- (на решение мирового судебного участка №__ ______________ района г. _____________ по иску ________________ к _____________ об устранении препятствий и в пользовании земельным участком и сносе строения)
Решением мирового судьи с/у № __ __________ района г.__________ от __________ года в удовлетворении исковых требований ___________________ к __________________ об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе строения отказано.
Указанное решение мирового судьи считаю незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям:Я обратился в суд с иском к ________________ об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе строения. В обоснование своих требований я ссылался на то, что постановлением администрации п.
____________ от ___________ года мне был выделен земельный участок №__ по ул. ____________ под строительство индивидуального жилого дома. Владелец соседнего земельного участка №___ по ул.
________ ответчик __________ сместил границы моего земельного участка, тем самым самовольно захватил часть моего земельного участка и на принадлежащей мне земле незаконно начал возводить строение.
В ходе рассмотрения дела по моему ходатайству судом была назначена земельно-устроительная экспертиза, производство которой было поручено государственному судебному эксперту ГУ РЦСЭ.Согласно заключения судебного эксперта ГУ РЦСЭ №______ от __________ г. земельный участок №___ по ул. __________ фактически по левой меже по границе с соседней усадьбой №___ не хватает ___ м.
, по правой меже по границе с соседней усадьбой №___ не хватает ___ м.
Установить расхождение по передней и задней меже с соседним участком №___ не представляется возможным, так как отсутствуют ориентиры на месте…Суд пришел к выводу, что экспертом даны противоречие выводы, также заключение не содержит ответа на поставленный вопрос по поводу границ со спорным участком №___.
Кроме того, экспертом была проведена строительно-техническая экспертиза, в то время как суд просил о проведении земельно-устроительной. Считаю, что в данном случае преждевременно сделал вывод о противоречивости заключения эксперта, так как не обеспечил допрос эксперта в судебном заседании для устранения возникших неясностей. В нарушении требований ст.
87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу. Однако для устранения противоречий выводов экспертного заключения судом была назначена не дополнительная экспертиза, а было проведено выездное судебное заседание.
Кроме того, представитель ответчика __________ не согласилась с заключением эксперта и в своих возражениях на заключение эксперта ссылается на то, что они не согласны с заключением поскольку эксперт не имел возможности произвести замеры, в виду отсутствия ориентиров, а также у сторон отсутствуют документы на землю – акт выноса в натуру границ, межевое дело, кадастровый план, однако в выездном заседании судом и стороной по делу были самостоятельно проведены замеры, которые и положены в основу решения.В то же время, суд, не располагая специальными познаниями в области межевания, землеустроения, взял на себя функции специалиста-эксперта землеустроителя. Данные замеры произведены не специалистами, если эксперт не имел возможности произвести замеры из-за отсутствия ориентиров, то каким образом суд смог их произвести и установить факт наличия у истца и ответчика положенных ____ кв. метров.В нарушение требований ГПК, выездное заседание было проведено в отсутствие секретаря судебного заседания, в присутствии судьи, представителя истца – _____________, ответчика ____________ и представителя ответчика ______________. Таким образом, остается открытым вопрос о том, кем и когда был составлен протокол судебного заседания. Помимо требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе строения, ответчиком были заявлены встречные исковые требования о сносе самовольной постройки.
Суд эти требования не рассмотрел, оценки им не дал, несмотря на то, что ответчик в судебном заседании от своих требований не отказался.
На основании изложенного, в соответствии со ст.ст.336, 361, 362 ГПК РФ
П Р О Ш У:
Решение мирового судьи судебного участка №__ _________ района г. ____________ от __________ года отменить и вынести новое решение, удовлетворив требования ____________.
«___»______________ г. ____________________
Приложение:
Копии апелляционной жалобы.Копия решения.
Квитанция об оплате госпошлины.
Кассационная жалоба на решение суда об отказе в иске о сносе нежилого строения (пристройки), признании недействительным разрешения на строительство
В Судебную коллегию по гражданским делам
Омского областного суда
Истец: 1. Е.,
проживающий: г. Омск, ул. Масленникова, 9, кв. …
2. М.,
проживающий: г. Омск, ул. Масленникова, 9, кв. …
3. А.,
проживающая: г. Омск, ул. Масленникова, 9, кв. …
4. М.,
проживающая: г. Омск, ул. Масленникова, 9, кв…
Ответчики:
1. Администрация г. Омска,
г. Омск, ул. Гагарина, 34
2. Департамент архитектуры и градостроительства
Администрации г. Омска,
644043, г. Омск, ул. Ленина, 10 «а»
3. Закрытое акционерное общество
«Производственный комплекс общественного
питания «Деловые встречи»
644010, г. Омск, ул. Масленникова, д. 9
Третье лицо:
2. Жилищно-строительный кооператив «Медик»
644010, г. Омск, ул. Масленникова, д. 9
- истцов по делу
- кассационная жалоба на решение суда
об отказе в иске о сносе пристройки, признании
недействительным разрешения на строительство
Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 13 декабря 2010 года исковые требования Е., М., А., М. о сносе нежилого строения оставлены без удовлетворения.
Решение суда является незаконным и необоснованным: выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, суд неправильно применил номы материального и процессуального права.
1. Срок исковой давности. Суд применил номы, не подлежащие применению. Суд неверно определил дату начала течения срока исковой давности, не применил нормы статьи 208 ГК РФ.
Сославшись на ст. 256 ГПК РФ, суд указал: «из материалов дела усматривается, что строительство нежилого здания ответчиком «ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» начато в мае 2010 года, с иском истцы обратились в суд 11 и 14 октября 2010, таким образом, срок обжалования указанных актов департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска истцами пропущен».
Применяя статью 256 ГПК РФ, суд не учел, что между сторонами по делу фактически имеется спор о праве на земельный участок, который не подлежал рассмотрению в порядке главы 25 ГПК РФ. Поэтому ссылка суда на ч. 1 ст. 256 ГПК РФ необоснованна.
На необходимость правильного определения вида судопроизводства указывал и ВС РФ в Постановлении Пленума от 10 февраля 2009г. № 2. Согласно п.
9 Постановления, «судам следует иметь в виду, что правильное определение ими вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, или подача искового заявления)».
Вывод суда о том, что срок исковой давности начал течение задолго до нарушения прав граждан противоречит здравому смыслу.
Суд в решении указал: «о намечаемом строительстве пристроя ЗАО «ПКОП «Деловые встречи» информировало общественность в газете «Омский вестник» за 18.07.2007г. (л.д.
135), таким образом, ссылки истцов на применение общего срока исковой давности суд также находит несостоятельными, поскольку с даты публикации следует считать, что все заинтересованные лица осведомлены о предстоящем строительстве и должны предпринимать меры в целях защиты своих прав».
Во-первых, очевидно, что указанная публикация не нарушает прав граждан и не является основанием для обращения в суд с какими-либо требованиями, потому как:
Отмена решения суда о сносе нежилого здания
Наконец то добралась до публикации. Обратился ко мне доверитель после того как получил заочное решение об удовлетворении иска Администрации города Тюмени сносе самовольной постройки, нежилого здания.
Изначально мы пошли в суд с заявлением об отмене заочного решения, так как о суде не знали и были лишены права представлять свои доказательства, а также права на предъявление встречного иска.
Я была уверена на 99% суд отменит свое же заочное решение, ну как так то думала я, это иск же не о мешке картошки, а о сносе четырехэтажного здания. Калининский районный суд просто слушать нас не стал, заочное решение осталось в силе.
Единственными основаниями сноса явилось отсутствие разрешение на строительство нежилого здания и вид разрешенного использования по сведениям суда — ИЖС. Как я не пыталась обратить внимание суда на судебную практику, постановление Пленума 10/22 о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основаниям для сноса, суд оставил свое заочное решение в силе.
Действительно разрешение выдавалась на строительство жилого дома 150 км. метров, а возведено было нежилое -655 кв.м. Но сам по себе этот факт также не дает право делать однозначные выводы о сносе. Никаких землеустроительных, строительных и т.д. экспертиз не проводилось Представляет ли опасность здание, нарушены ли градостроительные нормы, допущен ли выход за границы и т.д. не выяснено.
Администрация выражала опасения, что так как здание не жилое, то оно будет использоваться под коммерческую деятельность. Но и этот факт не является основаниям для сноса, он является основанием для запрета незаконной деятельности.
Использование объекта по назначению, не предусмотренному в свидетельстве о регистрации права собственности земельного участка, может являться основанием для запрета такого использования объекта (Определение Верховного от 17 декабря 2019 г.
по делу № А12-8898/2018).
Все доводы были приведены в жалобе. Коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда действительно рассматривала дело и разбиралась. У нас было 3 судебных заседания.
И это апелляция!!! По нашему ходатайству были затребованы актуальные сведения с Росреестра, в котором вид разрешенного использования указан «под объекты социального назначения», и это явилось дополнительным основаниям в нашу пользу.
Хотя вид разрешенного использования очень легко и просто изменялся в нашей ситуации путем похода в МФЦ.
В итоге нас услышали, решение Калининского районного суда было отменено, иск Администрации города оставлен без удовлетворения. Я думала Администрация города пойдет в кассацию, но они не стали обжаловать.
ВС: отмена сноса
- ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- ОПРЕДЕЛЕНИЕ
- от 9 апреля 2013 г. N 18-КГ13-14
- Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.
судей Гетман Е.С. и Асташова С.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сочи к Ковтунову А.П. о сносе самовольной постройки и по встречному иску Ковтунова А.П.
к администрации города Сочи о признании права собственности на не завершенный строительством дом, по кассационной жалобе Ковтунова А.П.
на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Ковтунова А.П., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Ковтунову А.П. о сносе самовольно возведенного объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.
, указав в обоснование своих требований, что хотя спорный объект незавершенного строительства и возведен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, однако разрешения на строительство ответчиком не получено и часть этого объекта выходит за границы земельного участка.
Ковтунов А.П.
обратился со встречным иском о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства, признав, что разрешение на строительство им не получено, но сослался на то, что является собственником земельного участка и строит четырехквартирный жилой дом на троих детей с семьями и свою семью.
Местной администрацией ему отказано в выдаче разрешения на строительство ввиду того, что возведенное строение частично выступает за границы его земельного участка. Однако оно соответствует всем градостроительным нормам и правилам, не угрожает здоровью и жизни граждан, не нарушает интересы третьих лиц.
Решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012 г. в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012 г.
решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи о сносе самовольной постройки.
Постановлено обязать ответчика снести за его счет самовольно возведенный капитальный одноэтажный объект недвижимости в стадии строительства, расположенный по адресу: г. . В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной заявителем 27 декабря 2012 г.
, ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации и отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012 г. с оставлением в силе решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012 г.
В связи с поданной кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации В.В. Горшковым 18 января 2013 г.
дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 18 марта 2013 г. кассационная жалоба Ковтунова А.П.
с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012 г. в части отмены решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012 г. об отказе в удовлетворении требований администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки и вынесении нового решения об удовлетворении требований администрации г.
Сочи в данной части.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что площадь спорного объекта незавершенного строительства составляет 304,80 кв. м.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы этот объект расположен в границах принадлежащего ответчику земельного участка, и лишь незначительная часть пристройки к нему под лит. А2, размером 0,20 м x 6 м, размещена с выступом за красную линию ул. Тормахова.
Общая площадь застройки составила 50 процентов от площади земельного участка, что удовлетворяет требованиям схемы планировочной организации земельного участка.
При этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару ул. Тормахова и не создает опасности возникновения аварийных ситуаций при движении автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что этот объект имеет все установленные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признаки самовольной постройки, поскольку Ковтуновым А.П., без получения разрешительных документов, возводится второй этаж и часть самовольного строения выступает за границы правомерного земельного участка.
С данным выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Данные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не были выполнены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.
Для правильного разрешения настоящего дела необходимым является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.
Так, возведение второго этажа строения без разрешительных документов само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости, поскольку данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в материалах дела не имеется.
Обращаясь в суд с встречным иском и в судебном заседании Ковтунов А.П. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела заключение судебной строительно-технической экспертизы от 1 марта 2012 г.
, которым подтверждается, что возведенное ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке спорное строение удовлетворяет требованиям строительных норм и правил, противопожарных и санитарно-технических норм и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.
52 — 58), что выявленное нарушение, связанное с неправильным размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта строительства.
Из материалов дела усматривается, что суд апелляционной инстанции, изложив в определении указанные Ковтуновым А.П.
утверждения об отсутствии оснований для сноса самовольно возведенного строения, в нарушение требований статей 56, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, какого-либо суждения относительно нарушений прав и законных интересов других лиц при строительстве ответчиком спорного объекта в вынесенном по делу судебном постановлении не отразил, никакой оценки им не дал и не указал доводы, по которым их отверг, что повлекло за собой неправильное применение им положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 «О судебном решении» от 19 декабря 2003 г.
решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанные требования процессуального закона судом апелляционной инстанции выполнены не были.
Как указывает Ковтунов А.П. в кассационной жалобе, устранение допущенного при строительстве нарушения границ правомерного земельного участка, не только возможно без сноса не законченного строительством объекта, но и уже произведено заявителем.
- Вместе с тем, судом апелляционной инстанции при принятии решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено, и не установлено насколько подобный способ защиты прав истца соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 метра на протяжении 6 метров, и возможно ли устранение данного нарушения без сноса объекта незаконченного строительства.
- Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.
- Данные требования закона судом апелляционной инстанции выполнены не были.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, в связи с чем, состоявшееся по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012 г. нельзя признать законным, и оно подлежат отмене в части отмены решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012 г. об отказе в удовлетворении требований администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки и вынесении нового решения об удовлетворении требований администрации г.
Сочи с направлением дела в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение в данной части.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012 г. отменить в части отмены решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012 г.
об отказе в удовлетворении требований администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки и вынесении нового решения об удовлетворении требований администрации г.
Сочи и дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в данной части.