 |
Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Договор долевого участия – важный документ, который получает будущий собственник от застройщика во время строительных работ. В документе устанавливается срок сдачи объекта с последующим оформлением документов. Если во время строительных работ происходят задержки (по любым на то причинам), то будущий владелец недвижимости имеет полное право требовать выплату неустойки за просрочку сдачи жилья в срок.
Неустойка по сдаче дома/квартиры регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…». 
Неустойку за задержку сдачи дома с застройщика можно требовать с первого дня нарушения ДДУ. Законное исчисление сроков для выплат начинается с первого дня, следующего за датой, установленной в договоре.
Вопрос досудебного урегулирования спора может быть внесен в ДДУ по согласованию сторон в момент подписания документа. Если такой пункт отсутствует, то взыскание неустойки осуществляется в судебном порядке.
Подтверждающие основания невыполнения обязательств по срокам:
- нет акта приема-передачи жилья;
- истекли сроки по договору;
- акт подписан позже ранее запланированного срока.
Обратите внимание!
Настойчивость застройщика и его предложение о переносе сроков сдачи (документально), не является правомерным действием и может быть оставлено без внимания участника. Подписав такой документ, собственник останется без выплат, а закон встанет на сторону застройщика.
Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию?
Срок передачи недвижимости должен быть единым для всех дольщиков в одной секции. Дата устанавливается строительной компанией (СК) в проектной документации и договоре, который подписывают обе стороны. Изменения в документе могут быть внесены только по согласованию или через суд.
Ввод в эксплуатацию – срок принятия объекта администрацией, который происходит раньше, чем передача жилья владельцам по акту приема-передачи. Без документа на ввод оформить квартиру на дольщика нельзя.
Срок в ДДУ по передаче имущества может быть указан несколькими способами:
- точное число, год и месяц, где следующий день будет считаться просрочкой;
- квартал (например, 2 квартал 2020 года) – просрочка будет считаться с 01.07.2020 года;
Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году
Согласно статистике, до 80% новостроек в Москве и Московской области сдается с нарушением сроков. Как быть, если это коснулось и Вас? Есть два варианта — смириться и терпеть неудобства или отстоять собственные интересы и получить компенсацию.
Права дольщика по ДДУ (договору долевого участия) предусматривают взыскание неустойки с застройщика в случае невыполнения им своих обязательств. Это закреплено Федеральным законом №214-ФЗ. Если компания отказывается выплатить Вам положенную сумму добровольно, придется судиться. Никогда не имели подобного опыта? Наша инструкция Вам в помощь.
Самый главный шаг 1. Проверка застройщика.
Так как мы работаем по системе оплаты после выполнения нами работ и фактического получения клиентом денег от застройщика, то кому как не нам, на собственном 15-летнем опыте известно, что перед тем как все начинать, нужно проверить застройщика на платежеспособность.
Иначе вы потратите время и деньги зря. Конечно, если вы обратитесь в нашу компанию, то мы все сделаем за вас и вы не будете рисковать ни первым ни вторым. Но мы не берем в работу застройщиков, с которых нечего взять.
Если вы не разбираетесь в бухгалтерском балансе застройщиков и не можете предсказать финансовую стабильность компании, то можете довериться нам.
Практически все топовые застройщики проверены нами здесь. Если вашего застройщика нет в указанном списке, либо вы сомневаетесь в актуальности таблице, то можете обратиться к нам. Наш менеджер абсолютно бесплатно сообщит вам, работаем мы по этому застройщику без предоплаты или нет. Если вы все привыкли делать самостоятельно, то вот статья как самостоятельно проверить застройщика.
Как дольщику взыскать неустойку своими силами
Для начала разберемся, какие выплаты Вы можете получить при срыве сроков передачи квартиры:
1) Неустойку — насчитывается за каждый день задержки.2) Возмещение убытков — сюда относят расходы на оплату жилья, которое Вы вынуждены были снимать.3) Компенсацию морального вреда — принимается во внимание стрессовая ситуация, возникшая по вине застройщика.
4) Штраф — 50% от присужденной суммы всех вышеперечисленных санкций.
Когда требовать неустойку?
Многие участники долевого строительства, столкнувшись с отсрочкой новоселья, предпочитают ждать, чтобы ситуация решилась сама собой. Но следует понимать: даже небольшая задержка сдачи дома — тревожный знак. Не исключено, что у застройщика заканчивается финансирование, и на компенсации всем заявителям потом может просто не хватить денег. Поэтому с решением вопроса стоит не стоит медлить.
Профессионалы в сфере защиты прав дольщиков рекомендуют действовать с первого дня просрочки. Это не означает, что Вы получите мизерную неустойку за одни сутки.
Если дело дойдет до суда, то весь процесс может занять до 8 месяцев — в случае с судом общей юрисдикции. Размер выплаты будет рассчитан до дня исполнения застройщиком обязательств, то есть до даты подписания акта приема-передачи объекта.
Уточнить требования по сумме неустойки можно до момента вынесения решения в суде первой инстанции.
Кроме того, если задержка передачи объекта превысила 2 месяца, ДДУ по инициативе дольщика может быть расторгнут. В этом случае застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть внесенные Вами деньги и выплатить неустойку как процент за пользование чужими средствами, который будет рассчитан со дня, когда дольщик внес оплату по договору долевого участия.
Итак, Вам не передали квартиру в день, указанный в договоре. Начинаем принимать меры.
Шаг 2. Расчет неустойки для дольщика.
Чтобы определить сумму выплаты самостоятельно, обратимся к договору долевого участия. В нем указана дата, в которую застройщик обязуется передать Вам квартиру. Считать неустойку нужно со следующего дня по текущую дату, либо по дату подписания акта приема-передачи.
Для физических лиц компенсация за каждый день просрочки равна 1/150 ключевой ставки ЦБ — с 13 сентября 2021 года эта величина установлена в размере 6,75%.
Выполнить вычисления, не прибегая к сложным формулам, поможет калькулятор неустойки дольщика.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Шаг 4. Подготовка искового заявления.
Для подачи иска о взыскании неустойки дольщику нужно подготовить пакет документов:
— Копию ДДУ с приложениями.— Копии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком.— Копию договора переуступки прав (если есть).— Копии документов, подтверждающие оплату договора переуступки прав (если есть).
— Претензию к застройщику и документы, подтверждающие ее отправку.
— Переписку с застройщиком (если есть).— Документы, подтверждающие дополнительные расходы (например, договор аренды квартиры и расписки о внесении платы).— Копию паспорта. Первые две страницы с данными и фото и лист с текущей регистрацией— Справку о регистрации по форме №9 либо свидетельство о временной регистрации ( в случае отсутствия регистрации в паспорте, либо несовпадения фактического места проживания с указанной в паспорте регистрацией).
— Выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика. (можно получить бесплатно в электронном виде на сайте ФНС )
Обратим внимание, что для судебных разбирательств по подобным делам установлен общий срок исковой давности — 3 года. Он отсчитывается с момента, когда участник сделки узнал о нарушении его прав.
Не успеете обратиться в суд в трехлетний период — и Вам могут отказать в удовлетворении требований по этому основанию в той части, в которой пропущен срок.
Исключение составляют случаи, когда срок пропущен по уважительным причинам: тогда его можно восстановить.
Исковое заявление составляется по типовому образцу. При его подготовке нужно учитывать ряд нюансов:
1) Установление ответчика. Иск должен быть предъявлен именно к застройщику, но это не всегда то лицо, что значится в ДДУ. Обязательно уточните информацию в разрешении на строительство.2) Уплата госпошлины. Вы освобождаетесь от нее при цене иска до 1 млн. рублей. В иных случаях размер пошлины составит 0,5% от суммы, превышающей миллион, но не более 60 тысяч рублей.
3) Моральный ущерб.
Юристы, знающие тонкости ДДУ, не советуют просить крупные суммы возмещения — как правило, такие требования оставляют без удовлетворения.
Уведомление застройщика. Сообщать ответчику о своем намерении подать иск нужно с 01.10.2019 г., соответственно при подаче иска у Вас должны быть почтовые квитанции, подтверждающие направление иска.
Подавать иск можно через канцелярию или непосредственно судье, который будет проводить слушание дела, на личном приеме. Чтобы заявление не осталось без движения, попросите сразу проверить, все ли документы собраны и правильно ли они заполнены.
Через 10 дней стоит позвонить и узнать, принят ли иск к производству. Если нет, нужно выяснить причины и устранить недочеты.
Выбор судебной инстанции.
В какой суд обратиться — арбитражный или общей юрисдикции? Однозначного ответа не существует, поскольку конечное решение зависит от множества условий. Размер исковых требований, позиция конкретного судьи, а также то, занимаетесь Вы своим процессом в одиночку или при поддержке юридической компании — все имеет значение для результативного взыскания неустойки с застройщика.
Обширная практика юридической защиты дольщиков позволила нам сделать несколько общих выводов, которые помогут Вам правильно определиться с подсудностью:
— Арбитражные суды рассматривают дела быстрее, в среднем за 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки достигает 50-75%. Но в уплате 50-процентного штрафа в пользу дольщиков отказывают.
Кроме того, в связи с изменением судебной практики право требования штрафа не может переходить к юрлицу.— В судах общей юрисдикции в силу их загруженности процесс может длиться до 8 месяцев.
Несмотря на то, что размер компенсации определен законодательством, ее часто урезают в 3-5 раз на основании заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.
— Подавать иск в районный или городской суд лучше по месту Вашей регистрации, а не нахождения ответчика или строительства объекта. Не исключено, что судьи там будут более лояльны к застройщику, и это негативно отразится на суммах ваших выплат.
Подчеркнем: ни одно из этих соображений не стоит воспринимать как 100-процентное руководство к действию. И арбитраж ведет себя по-разному, и СОЮ не всегда снижают размер неустойки, и у застройщика может не оказаться никаких связей в местном суде. Поэтому полагаться следует лишь на тщательную подготовку документов и серьезное отношение к процессу.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Шаг 6. Получение денег.
Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.
Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.
Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.
После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.
В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.
Трудности самостоятельного взыскания неустойки
Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?
Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:
— Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.— Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.
— Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.
Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.
Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.
За 15 лет судебной практики мы выиграли более 5300 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.
Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2021 году
Покупка квартиры в новостройке — дело хоть временами и рискованное, но весьма выгодное, поскольку стоимость квартир в строящемся доме значительно ниже аналогичных по площади в уже готовых объектах. Кроме того, для покупки квадратных метров в еще не построенном жилье банки сейчас выдают ипотеку на более выгодных условиях, нежели те, что предусмотрены для «вторички».
Такая покупка — это вполне реальный шанс обзавестись квартирой мечты по привлекательной стоимости и переехать, например, в престижный район с городской окраины или улучшить, наконец, свои жилищные условия, разъехавшись с родителями.
Однако, как известно, в любой бочке меда найдется своя ложка дегтя.
Самый большой страх всех дольщиков — что застройщик разорится, а дом так и не достроится, и покупатель будет вынужден годами платить ипотеку за непригодную для проживания бетонную коробку или и вовсе за свежевырытый котлован.
К счастью, сейчас подобных историй из жизни обманутых дольщиков слышно все меньше, и людям удается получить ключи от новенькой квартиры без особых трудностей.
Но даже если строительство идет своим чередом, и ничего не предвещает крупных неприятностей, расслабляться не стоит, поскольку вполне возможно, что ждать долгожданного новоселья придется довольно долго.
К сожалению, ситуации, когда застройщик задерживает сроки сдачи объекта, совсем не редки.
За такое крупное нарушение законом предусмотрена возможность взыскания неустойки с нерадивого застройщика по ДДУ (договор долевого участия).
На вопросы журналиста ФАН о том, как добиться положенной выплаты, отвечает опытный юрист Елена Павлович.
Федеральное агентство новостей /
Как юридически регулируется право взыскания неустойки с застройщика в 2021 году?
Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.
Елена Павлович приводит следующие документы:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.
• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.
• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.
• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное.
Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.
Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.
Как рассчитывается неустойка?
По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.
Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.
«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.
«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.
Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?
Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:
1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.
2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.
Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
- Главная
- Недвижимость
- Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
Что делать, если застройщик срывает сроки сдачи дома и затягивает с передачей ключей? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.
Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры
Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.
Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.
Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.
Инструкция: приемка квартиры в новостройке
Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон
Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.
Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Как получить неустойку от застройщика
Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.
Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.
За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.
Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей
Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке
Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.
Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность
Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.
Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки
В этом случае в банк надо обязательно предоставить:
- Заявление заемщика (титульного созаемщика)
- Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)
Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:
- Дополнительное соглашение к договору о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
- Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
- Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
- Информация о переносе сроков строительства в СМИ
- Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда
Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.
Была ли эта статья полезна?
Застройщик задержал сдачу квартиры. Как получить компенсацию?
Срок сдачи новостройки — это не тот, что значится в рекламных буклетах застройщиков, а тот, что прописан в проектной декларации. Если дом был введён позже этого срока, вы можете претендовать на неустойку и другие компенсации от застройщика. Такое право даёт закон о дольщиках (214-ФЗ).
1. Неустойка
Размер неустойки определяется как одна трёхсотая ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. За основу расчёта правильно брать ставку, которая действует на последний день установленного срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
«Например, дольщику должны были передать квартиру 20 января 2021 года, а передали 20 апреля 2021 года. В этом случае за основу берём ставку на 20 января 2021 года (последний день установленного договором срока исполнения обязательства)», — объясняет юрист по гражданским и арбитражным делам компании «ПравоВест» Кирилл Анискин.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Неустойку можно рассчитать самому, а можно воспользоваться готовыми калькуляторами неустойки в интернете — например, «Закониус» или «Договор-юрист.ру».
Чтобы верно рассчитать сроки задержки, нужно правильно определить дату, с которой считать.
Например, последний день окончания срока передачи квартиры может попасть на нерабочий день, обращает внимание юрист Кирилл Анискин. В этом случае, по словам эксперта, действует ст.
193 ГК РФ, согласно которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
«Скажем, квартиру должны были передать до 2 января 2021 года (нерабочий день). В этом случае последний срок передачи квартиры переносится на первый рабочий день — то есть на 11 января 2021 года, а просрочка в передаче квартиры и, как следствие, неустойка наступают с 12 января 2021 года», — приводит пример Анискин.
2. Компенсация морального вреда
Достаточным условием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя, объясняет Кирилл Анискин. Этим фактом является сама задержка в передаче квартиры. Доказывать свои физические или нравственные страдания в этом случае необязательно.
Сумму этой компенсации суд определит независимо от размера возмещения имущественных потерь. Правда, сделает это на своё усмотрение.
Анискин приводит пример: в одном суде у одного и того же юриста (и в целом практически в двух одинаковых исках) в одном случае за моральный вред суд взыскал 5 тысяч ₽, а в другом — 15 тысяч ₽. В среднем, по судебной практике в Москве и Московской области, суд взыскивает в счёт компенсации морального вреда около 5–10 тысяч ₽.
Компенсацию можно положить на вклад
Калькулятор Сравни.ру
3. Штраф в размере 50% от суммы компенсации
Этот штраф начислят застройщику, если он откажется выплатить неустойку добровольно и дольщику придётся обращаться в суд. Тогда он может претендовать дополнительно ещё и на сумму в размере половины полученной компенсации — речь идёт не о той сумме, которую насчитал сам дольщик, а о той, которую одобрит в итоге суд.
«Если застройщик в течение 10 дней (или в иной срок, установленный договором участия в долевом строительстве) не выплатит дольщику неустойку, то это является основанием для взыскания штрафа, причём вне зависимости от того, заявлялось такое требование в иске или нет», — обращает внимание Кирилл Анискин.
4. Судебные расходы и стоимость услуг адвоката
Если дольщику пришлось обращаться в суд, то он может взыскать с застройщика судебные расходы. Например, оплату госпошлины (её можно рассчитать с помощью калькулятора на сайте Верховного суда). Также можно компенсировать расходы на юриста.
Порядок взыскания компенсации с застройщика за перенос срока ввода дома прописан в том же законе о дольщиках.
Шаг 1: досудебная претензия
Сначала дольщику нужно направить девелоперу письменную претензию. Лучше всего отправить Почтой России заказное письмо с описью вложения по форме 107 и с уведомлением о получении. В этом случае у вас будет доказательство факта отправки.
В письме нужно описать все свои претензии, привести ссылки на нормы законодательства, указать размер неустойки и реквизиты счёта, куда можно перевести деньги. Также можно предложить решить проблему мирно.
Не все застройщики соглашаются выплачивать покупателям неустойку во внесудебном порядке.
Но вам могут предложить какой-нибудь компромиссный вариант: скидку на кладовую или машино-место, помощь в регистрации права собственности или при ремонтно-отделочных работах.
Другой вариант — продлить беспроцентную рассрочку платежа, если такая имеется. Всё будет зависеть от застройщика, его фантазии и желания идти на компромисс.
Но обычно застройщики неохотно реагируют на письма дольщиков. Поэтому, вероятно, придётся идти в суд.
Шаг 2: судебный иск
Как правило, суд встаёт на сторону истцов. Правда, размер неустойки может сократиться в несколько раз (согласно статье 333 Гражданского кодекса).
Суды учитывают тот факт, что застройщик не скрывался, стремился выполнить свои обязательства и в конце концов достроил дом, что и даёт право снизить размер штрафа.
Неустойку в полном объёме реально получить разве что в случае, если речь идёт об откровенном мошенничестве при строительстве и продаже жилья.
Для обращения в суд необходимо написать исковое заявление и оплатить госпошлину, если сумма иска превышает 1 миллион ₽. В заявлении нужно указать реквизиты суда, истца, ответчика, подробно описать обстоятельства дела со ссылками на нормы закона, указать и обосновать размер претензии.
- В конце заявления прописывается перечень всех прилагаемых документов: • копия договора долевого участия; • копия акта приёмки-передачи квартиры; • выписка из ЕГРН на квартиру; • копия претензии досудебного урегулирования; • кредитный договор;
- • платёжные документы и другие.
- Пример иска
Принести документы можно лично в канцелярию суда или отправить почтой (опять же, нужно составить опись вложения по форме 107 и направить пакет с уведомлением о вручении). В течение пяти дней дело должны принять к производству.
Если сумма иска больше 50 тысяч ₽, то такие дела о нарушении прав дольщиков рассматривают районные суды общей юрисдикции. Если меньше — это компетенция мирового судьи. В какой суд обращаться, истец может выбрать сам: • по адресу своего постоянного проживания или временного пребывания (при условии, что есть регистрация); • по месту строительства;
• по адресу регистрации застройщика.
Может. Если застройщик докажет, что дольщик намеренно уклонялся от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Также как основание в отказе взыскания неустойки в судебной практике встречаются случаи, когда дольщик не выполняет своих обязательств по договору в части оплаты цены договора участия в долевом строительстве. Но это скорее исключение из правил, заключает юрист Кирилл Анискин.
Дольщики нередко отказываются от услуг опытных адвокатов. Мы нашли героя, который самостоятельно получил компенсацию от застройщика.
«Компенсацию за срыв срока ввода дома я получал сам. Для этого пришлось самостоятельно изучить весь порядок: на что можно претендовать, какие документы и как подавать.
Сначала я пытался договориться с застройщиком без суда — отправил ему письма о досудебном урегулировании (образец нашёл в интернете), сам рассчитал сумму неустойки.
Но немного ошибся и не учёл требование о возмещении убытка — оплату аренды за незапланированный наём жилья: траты на квартиру, которую мне пришлось снимать, пока застройщик достраивал дом.
Можно было возместить по 1 тысяче ₽ за каждый день просрочки.
За 75 дней просрочки за мою “однушку” я насчитал около 125 тысяч ₽ неустойки, плюс штраф в 50% от размера неустойки и моральный ущерб в размере 1 тысячи ₽ за каждый день просрочки. В общей сложности вышло примерно 250 тысяч ₽.
Сначала я пытался решить вопрос с застройщиком мирно: был готов принять 100% скидку на приобретение кладовки в моём доме (кладовки стоили около 186 тысяч ₽). Но застройщик отказался выплачивать неустойку, а в качестве компенсации предложил скидку в 5% на ту же кладовку.
Такие условия меня, конечно, не устроили. Пришлось обращаться в суд. На самом заседании судья зачитывал документы очень быстро, я не всё понимал и пожалел, что не обратился к адвокату.
Мне задали всего один вопрос, вроде: «Вы подтверждаете свои претензии к застройщику?» Я ответил, что, конечно, да.
Суд снизил размер неустойки практически вдвое. Решение суда вступило в силу через месяц — его и исполнительный лист нужно было забрать из суда самостоятельно, потом написать заявление на взыскание в банк, где у застройщика был оформлен счёт. Вся эта бумажная волокита отнимала время, в очередях пришлось стоять почти на каждом этапе. Зато мне удалось сэкономить на юристе».
Изучить ставки и рефинансировать ипотеку
Калькулятор Сравни.ру
Другая наша героиня сразу обратилась к адвокату.
«Я сразу решила, что буду обращаться к юристу. Сделать что-то своими силами даже не пробовала. Благо выбор адвокатов в Москве большой — это и юристы с частной практикой, и адвокатские агентства. Конечно, старалась найти наиболее выгодные условия и чтобы человек вызывал доверие.
Средняя стоимость услуг составляла около 15 тысяч ₽. Конечно, мне предлагали свои услуги и юристы за 2 тысячи ₽, но крайне низкая цена меня немного смутила. Кроме того, не везде прозрачные условия.
Например, один адвокат работал за 10% от стоимости присуждённой суммы компенсации, оплата после того, как деньги придут на карту. Получается, при сумме компенсации в 100 тысяч ₽ я отдам за услуги юриста 10 тысяч ₽. Да ещё и после того, как дело будет сделано — меня этот вариант устраивал.
Но когда я начала читать договор, который предлагал подписать адвокат, то увидела небольшую оговорку (о которой адвокат промолчал) “…но не меньше 35 тысяч ₽”… А если мне будет присуждена компенсация в 50 тысяч? Почти всё я отдам за услуги адвоката? Такое ценообразование оказалось не для меня.
Я обратилась к адвокату с более прозрачными условиями (стоимость услуг — 18 тысяч ₽, 10 тысяч — сразу, 8 тысяч — после того, как получим неустойку). Что я получила за эти деньги? Спокойствие, уйму свободного времени и грамотного адвоката по всем семейным вопросам.
С юристом пока мы встретились дважды: чтобы подписать договор на его услуги и чтобы передать доверенность и документы для суда. Всё остальное он взял на себя. Саму компенсацию мы пока не получили, но дата суда уже назначена.
Причём присутствовать на самом суде мне не обязательно — у адвоката есть доверенность».